Оспаривание градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) может быть оправданным в случае, если содержащаяся в градостроительном плане информация, предоставленная уполномоченным органом, не имеет законных оснований. Согласно законодательству, ГПЗУ предназначен для информационного описания параметров застройки и использования земельного участка, но он не обладает полномочиями устанавливать правовой режим, отличный от того, который определен правилами землепользования и застройки (ПЗЗ). Также ГПЗУ не может включать ограничения использования участка, не предусмотренные нормативно-правовыми актами и не установленные в соответствующем порядке. В случае возникновения таких ситуаций, оспаривание ГПЗУ становится механизмом защиты прав и интересов заинтересованных сторон.
Одновременно часто в градостроительном плане земельного участка (ГПЗУ) включаются сведения о вхождении участка в зоны санитарной охраны, зону санитарной защиты источников питьевого водоснабжения (ЗСО), и прочее, даже в случаях, когда эти сведения не имеют законных оснований. Также возможны ошибки при указании предельных параметров строительства объектов в ГПЗУ, например, когда участок расположен в различных подзонах с разными строительными параметрами или когда на участке есть территории, не подпадающие под действие градостроительных регламентов. Эти ситуации могут возникнуть из-за ошибок в интерпретации правил землепользования и застройки или отсутствия ясности в нормативных документах. В подобных случаях оспаривание ГПЗУ становится необходимым с целью коррекции неточностей и обеспечения соответствия указанных параметров реальным условиям и требованиям законодательства.
Способы внесения изменений в ГПЗУ
- В случае, если сведения об ограничениях использования участка внесены в градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) уполномоченным органом на основании конкретного документа, например, решения органа власти об утверждении зоны санитарной охраны и т.д., целесообразно рассмотреть возможность оспаривания не самого ГПЗУ, а указанного документа. Это может включать в себя поиск оснований для изменения содержащихся в нем данных, в частности, границ зон ограничения использования земельного участка. Такой подход позволяет фокусироваться на конкретном документе, который послужил основанием для включения соответствующих данных в ГПЗУ, и искать возможности коррекции или изменения этих данных в соответствии с реальными условиями и требованиями законодательства.
- Когда градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) соответствует требованиям закона, но владельцу участка не устраивают указанные в нем сведения о разрешенном использовании участка или технико-экономические показатели строительства, возможным решением является проведение экспертизы с целью обоснованного инициирования внесения изменений в градостроительный план через корректировку правил землепользования и застройки (ПЗЗ).
Процесс экспертизы по оспариванию градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) включает в себя следующие шаги:
- Проведение экспертизы ГПЗУ с участием специалистов в области градостроительства, юридического консультирования и, если необходимо, технических экспертов. Цель — обоснование необходимости изменений.
- Определение несоответствий. Анализ конкретных аспектов. Это может быть связано с разрешенными видами использования, параметрами застройки, санитарно- эпидемиологическими нормами и.т.д.
- Разработка подробной документации, подтверждающей необходимость изменений. Включает в себя аргументированные предложения, экспертные заключения и возможные варианты изменений.
- Оформление изменений в ПЗЗ на основе предложенных аргументов и документации.
Этот подход позволяет использовать экспертизу для обоснованного внесения изменений в ГПЗУ через изменение ПЗЗ, обеспечивая юридическую и техническую обоснованность требуемых изменений в градостроительном плане.
Основания для оспаривания градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ).
При проведении экспертизы в соответствии с частью 5 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (ГрК РФ), осуществляемой в рамках подготовки документации по планировке территории согласно статье 41 ГрК РФ, основным предметом оценки является соответствие проектной документации требованиям технических регламентов. Экспертиза охватывает различные аспекты, включая санитарно-эпидемиологические, экологические, а также требования государственной охраны объектов культурного наследия, пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности. Оценка также включает в себя результаты инженерных изысканий.
В контексте статьи 41 ГрК РФ, подготовка документации по планировке территории направлена на обеспечение устойчивого развития территорий, выделение элементов планировочной структуры, установление границ земельных участков с объектами капитального строительства, а также границ земельных участков, предназначенных для строительства и размещения линейных объектов.
При этом, важно отметить, что процесс подготовки документации по планировке территории может включать разработку проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков. Важным моментом при подготовке проектов является соблюдение системы координат, используемой для ведения государственного кадастра недвижимости.
Таким образом, экспертиза, проводимая с учетом части 5 статьи 49 ГрК РФ, фокусируется на обеспечении соответствия проектной документации техническим регламентам, с учетом всех аспектов, охватываемых законодательством и требованиями безопасности, в контексте устойчивого развития территорий и планировки их структуры/
Попадание земельного участка в зону комплексного развития территории (КРТ) действительно может повлечь за собой ряд ограничений и дополнительных требований для собственника. Важно подчеркнуть, что подход к решению этой ситуации может зависеть от конкретных условий и законодательных норм.
Комплексное развитие территории (КРТ) по инициативе уполномоченного органа начинается с принятия решения о КРТ (ст. 66, 67 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ)). До этого такая территория может быть установлена на карте градостроительного зонирования или карте правил землепользования и застройки (ПЗЗ) (ч. 5.1 ст. 30 ГрК РФ).
Со дня принятия решения о (КРТ) комплексном развитии территории до утверждения документации по перепланировке территории (ДПТ):
- Невозможно изменение вида разрешенного использования земельного участка и объектов капитального строительства (ОКС), расположенных на участке;
- Основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство (РнС) — является отсутствие ДПТ, утвержденной в соответствии с решением о комплексном развитии территории,
Выдача градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ) не допускается
- Если, земельный участок попал в зону КРТ, это еще не значит, что собственник участка и расположенных на нем ОКС, обязательно столкнется с ограничениями.
- Если по закону размещение ОКС не допускается при отсутствии ДПТ, то выдача ГПЗУ возможна только после утверждения ДПТ (ч. 4 ст. 57.3 ГрК РФ).
- Подготовка ДПТ для размещения ОКС необходима в случае запланированного КРТ (п. 7 ч. 3 ст. 41 ГрК РФ).
- Уполномоченный орган отказывает в выдаче РнС только основании, что, согласно ПЗЗ, земельный участок входит в зону КРТ, но решение о КРТ еще не принято, есть шанс успешно оспорить такой отказ с использованием экспертного заключения через суд.
- Отказ в выдаче ГПЗУ при отсутствии ДПТ, когда, согласно ПЗЗ, участок вошел в зону КРТ, суды признают законными с учетом ч. 4 ст. 57.3, п. 7 ч. 3 ст. 41 ГрК РФ.
Утверждение ДПТ
В процессе реализации договора о КРТ жилой или нежилой застройки возможно изъятие для государственных или муниципальных нужд земельных участков с расположенными на них ОКС (ч. 7 ст. 65 ГрК РФ). Для этого требуется решение о КРТ и утвержденная в соответствии с ним ДПТ (ст. 56.3 ГрК РФ). Изъятие осуществляется в порядке, установленном главой VII.1 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), с учетом особенностей, определенных в ст. 56.12 ЗК РФ.
Решение суда об изъятии для государственных или муниципальных нужд в целях КРТ земельных участков и расположенных на них ОКС может быть оспорено только в части размера компенсации за изъятое недвижимое имущество (п. 13 ст. 56.12 ЗК РФ). Исходя из вышенаписанного если основания для оспаривания утвержденной ДПТ отсутствуют, в дальнейшем предметом судебного спора может быть только размер компенсации.
При оспаривании ПЗЗ шанс на победу есть, когда в зону КРТ вошли только находящиеся в частной собственности участки, при том, что собственники с подобной инициативой в уполномоченный орган не обращались (ст. 70 ГрК РФ).