Оценка

Определение стоимости объекта в денежном выражении на конкретную дату, выполненное по установленным правилам и оформленное документом, называется оценкой. Результат такой работы принимают суды, нотариусы, банки, налоговые органы и контрагенты по сделкам, поэтому требования к процедуре и к отчету закреплены законом.

Законодательное определение дано в Федеральном законе от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»: оценочной деятельностью признается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами стоимости.

Поводы для обращения распадаются на три группы. Первая — требование закона: сделки с государственным и муниципальным имуществом, внесение имущества в уставный капитал, выкуп акций, банкротство, ипотека. Вторая — требование третьего лица: банк просит отчет для залога, нотариус для наследственного дела, суд для определения размера требований. Третья — собственное решение: продажа актива, спор с партнером, страхование, планирование инвестиций.

АНО «СЗЭПЦ» работает с 1990 года и входит в число первых негосударственных экспертных организаций России. Организация зарегистрирована Министерством юстиции Российской Федерации как некоммерческое судебное экспертное учреждение (учетный номер 7814053482). Заключения экспертов и отчеты принимают арбитражные суды и суды общей юрисдикции более чем в 40 регионах страны. Головной офис находится в Санкт-Петербурге, представительства работают в Москве, Екатеринбурге, Новосибирске, Казани, Краснодаре, Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону.

Понятие, субъекты и правовая рамка

Оценка определение: как его дает закон

Стоимостью закон называет не цену объявления и не договорную цену, а расчетную величину, определенную по правилам. Формулировка оценка определение в запросах отсылает к статье 3 Федерального закона № 135-ФЗ, а не к бытовому значению слова.

Оценка РФ, оценка российской федерации и сфера оценка: уровень регулирования

Правила едины для всей страны, региональных нормативов в этой сфере нет, и обращения вида оценка РФ, оценка российской федерации указывают именно на федеральный характер регулирования. Сама эта область при этом охватывает и сделки, и учет, и судебные споры, и налоговые отношения.

Регулирование идет с федерального уровня, и этим работа отличается от многих смежных услуг: правила едины для всей страны, а не устанавливаются регионами. Система, которую в обращениях называют оценка РФ или оценка российской федерации, складывается из четырех элементов: закон, федеральные стандарты оценки, правила саморегулируемых организаций, методические рекомендации.

Субъект оценочной деятельности — оценщик, физическое лицо, которое является членом одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховало свою ответственность. Квалификация подтверждается квалификационным аттестатом по одному из направлений: оценка недвижимости, оценка движимого имущества, оценка бизнеса и нематериальных активов. Направление аттестата определяет, какие объекты оценщик вправе оценивать.

Работать специалист может двояко: как работник юридического лица либо как частнопрактикующий. Организация, заключая договор с заказчиком, обязана иметь в штате не менее двух оценщиков, отвечающих требованиям закона; за вывод при этом отвечает тот, кто подписал отчет, и к этому сводится формулировка оценщик оценка.

Стандарты оценочной деятельности определяют требования к порядку проведения оценки, и с 7 ноября 2022 года применяется обновленный комплект. Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 14.04.2022 № 200 утверждены шесть стандартов: «Структура федеральных стандартов оценки и основные понятия», «Виды стоимости», «Процесс оценки», «Задание на оценку», «Подходы и методы оценки», «Отчет об оценке». Прежние стандарты с первого по четвертый, а также двенадцатый и тринадцатый, утратили силу.

Наряду с ними продолжают действовать отраслевые стандарты: «Оценка недвижимости» (ФСО № 7), «Оценка бизнеса» (ФСО № 8), «Оценка для целей залога» (ФСО № 9), «Оценка стоимости машин и оборудования» (ФСО № 10), «Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов», а также стандарт о порядке проведения экспертизы отчетов и требованиях к экспертному заключению (ФСО № 5).

Сделками дело не ограничивается, и запрос сфера оценка это отражает. Результат применяется в налоговых отношениях, в корпоративных процедурах, в судебных спорах, в бухгалтерском учете, в страховании, в исполнительном производстве, в банкротстве. Поэтому к одному объекту в разных ситуациях определяются разные виды стоимости, а подмена одного вида другим остается самой частой ошибкой заказчиков.

Виды стоимости

Стандарт «Виды стоимости» различает несколько видов, и выбор вида задается целью работы. Ошибка здесь обесценивает результат целиком: отчет с рыночной стоимостью не подходит там, где закон требует ликвидационную, и наоборот.

Рыночная стоимость. Наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны действуют разумно, располагают всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются чрезвычайные обстоятельства. Применяется оценка рыночной стоимости в большинстве сделок, в судебных спорах, в наследственных делах, при залоге и страховании.

Инвестиционная стоимость. Стоимость объекта для конкретного лица или группы лиц при установленных этим лицом инвестиционных целях использования объекта. Отличается от рыночной тем, что отражает частный интерес, а не типичное поведение участников рынка.

Ликвидационная стоимость. Расчетная величина, отражающая наиболее вероятную цену при сокращенном сроке экспозиции и при вынужденном характере отчуждения. Применяется в банкротстве, в исполнительном производстве, при экспресс-реализации залога.

Кадастровая стоимость. Определяется в порядке, установленном законодательством о государственной кадастровой оценке, и используется для налогообложения, для расчета арендной платы за государственные и муниципальные участки, для выкупа.

Справедливая стоимость. Применяется в бухгалтерском учете и в отчетности по стандартам учета; близка к рыночной, но определяется по правилам соответствующих стандартов учета.

Выбор вида стоимости фиксируется в задании на оценку и повторяется в отчете. Если заказчик не знает, какой вид ему нужен, выбор делается от цели: для чего документ будет предъявлен и кто его будет проверять.

Виды оценки: полный перечень

Различают виды оценки по трем признакам: по обязательности, по цели применения результата, по процессуальной форме. Признаки пересекаются, поэтому одна работа попадает сразу в несколько групп.

Обязательная оценка

Статья 8 Федерального закона № 135-ФЗ устанавливает случаи, когда проведение оценки обязательно. Это сделки с объектами, полностью или частично принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям: продажа, приватизация, передача в доверительное управление или в аренду, использование в качестве предмета залога, внесение в уставные капиталы, передача в качестве вклада.

К обязательным также относятся случаи возникновения спора о стоимости объекта: при национализации имущества, при ипотечном кредитовании физических лиц и организаций в случае разногласий о величине стоимости предмета ипотеки, при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон, при выкупе или ином изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд, при контроле правильности уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.

Отдельные обязательные случаи установлены иными законами: в акционерных обществах при выкупе акций и при внесении неденежного вклада, в банкротстве при реализации имущества должника, в исполнительном производстве при оценке арестованного имущества, в акционировании и приватизации государственных предприятий.

Добровольная оценка

Проводится по инициативе собственника или контрагента. Поводы: подготовка к продаже, определение цены для переговоров, страхование, принятие управленческих решений, планирование инвестиций, внутренняя отчетность, оформление имущественных отношений внутри группы компаний.

Правила те же: договор, задание на оценку, отчет по стандартам. Разница лишь в том, что инициатива принадлежит заказчику, а не закону.

Судебная оценка

Выполняется судебная оценка в двух формах, и различать их важно.

Первая форма — отчет об оценке, подготовленный оценщиком по договору и представленный стороной как письменное доказательство. Вторая — заключение эксперта по результатам судебной оценочной экспертизы, назначенной определением суда по статье 79 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или по статье 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Процессуальный вес у второй формы иной: эксперт предупреждается об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, отвечает на вопросы суда и работает с материалами дела. При противоречии между отчетом стороны и заключением судебного эксперта суд оценивает оба доказательства, но заключение, полученное в процессуальном порядке, обычно оказывается весомее.

Типичные категории дел: раздел имущества супругов, наследственные споры, взыскание убытков, корпоративные споры о стоимости доли, оспаривание сделок, банкротство, споры с органами власти об изъятии имущества.

Оценка для нотариуса и оценка наследства

В наследственных делах требуется оценка для нотариуса: пошлина за выдачу свидетельства о праве на наследство исчисляется исходя из стоимости имущества, а статья 333.25 Налогового кодекса Российской Федерации допускает представление документа о стоимости, составленного оценщиком или уполномоченным органом.

Дата здесь своя: оценка наследства выполняется на день открытия наследства, то есть на день смерти наследодателя, а не на дату обращения. Отличие принципиальное, и его нарушение приводит к отказу нотариуса в принятии документа.

Объекты наследственных дел: квартиры и дома; земельные участки; транспортные средства; доли в уставных капиталах; акции и иные ценные бумаги; оружие; предметы искусства; права требования.

Оценка для залога

Банк требует отчет, выполненный по стандарту «Оценка для целей залога» (ФСО № 9). Особенности: учет ликвидности объекта; анализ сроков экспозиции; отдельное внимание к рискам; нередко требование определить и рыночную, и ликвидационную стоимость.

Оценка для оспаривания кадастровой стоимости

Отдельное направление: отчет об оценке рыночной стоимости объекта на дату определения кадастровой стоимости представляется в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Методика и порядок разобраны на отдельных страницах сайта: о земельных участках и о переоценке кадастровой стоимости.

Оценка в банкротстве и в исполнительном производстве

Арбитражный управляющий привлекает оценщика для определения стоимости имущества должника; судебный пристав-исполнитель — для оценки арестованного имущества. Вид стоимости здесь часто ликвидационный либо рыночный с учетом сокращенного срока реализации.

Оценка для бухгалтерского учета и отчетности

Переоценка основных средств, определение справедливой стоимости активов, тест на обесценение, учет инвестиционной недвижимости, оценка активов при реорганизации. Опирается бухгалтерская оценка на стандарты учета, и результат идет в отчетность, а не в сделку.

Оценка для страхования

Определение страховой стоимости при заключении договора и размера ущерба при наступлении события. Для имущества юридических лиц это чаще всего восстановительная стоимость, для бытовых случаев — рыночная с учетом износа.

Оценка ущерба и убытков

Самостоятельная группа: стоимость восстановительного ремонта после залива, пожара, дорожного происшествия, повреждения оборудования; утрата товарной стоимости; упущенная выгода. Результат используется в претензии, в иске и в страховом деле.

Оценка для корпоративных процедур

Определение стоимости доли при выходе участника; цены выкупа акций; стоимости вклада в уставный капитал; стоимости активов при реорганизации, слиянии, поглощении; цены при купле-продаже бизнеса.

Оценка для таможенных и налоговых целей

Подтверждение стоимости товаров и имущества при разногласиях с контролирующими органами, определение налогооблагаемой базы при спорах об исчислении налога.

Комплексная оценка

Применяется комплексная оценка там, где объектом становится имущественный комплекс: предприятие целиком, производственная площадка с землей, зданиями, оборудованием и запасами, либо группа разнородных активов. Работа ведется несколькими специалистами по направлениям аттестации, а результаты сводятся в единый отчет.

Объекты оценки: что относится к ним по закону

Перечень объектов оценки дан в статье 5 Федерального закона № 135-ФЗ. К ним относятся отдельные материальные объекты, то есть вещи; совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида — движимое или недвижимое, включая предприятия; право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования и обязательства, то есть долги; работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством установлена возможность их участия в гражданском обороте.

Эта формулировка охватывает практически все, что имеет стоимость и обращается на рынке. Группы различаются не столько методикой расчета, сколько набором документов, без которых работа не начинается.

Недвижимость

Группа включает: квартиры, комнаты, индивидуальные жилые дома, таунхаусы; офисные, торговые, складские и производственные помещения и здания; гостиницы и объекты общественного питания; апартаменты; машино-места; объекты незавершенного строительства; линейные объекты и сооружения; объекты культурного наследия.

Стоимость определяют местоположение и транспортная доступность; площадь и планировочные решения; техническое состояние и год постройки; юридический статус и обременения; разрешенное использование; для коммерческих объектов — арендный поток и его стабильность.

Особенности работы: обязателен осмотр с фотофиксацией, анализ рынка аналогичных объектов, проверка правоустанавливающих документов. Применяется стандарт «Оценка недвижимости» (ФСО № 7).

Земельные участки

Объекты группы: участки под индивидуальное жилищное строительство; сельскохозяйственные угодья; участки промышленного назначения; участки под коммерческую застройку; земли лесного и водного фонда в случаях, допускающих оборот.

Величина зависит от того, каковы категория земель и вид разрешенного использования; площадь и конфигурация; наличие коммуникаций; подъездные пути; ограничения и сервитуты; градостроительный потенциал.

Особенность одна: отдельное внимание кадастровым сведениям и границам. Углубленный разбор вынесен на страницу об оценке земельных участков и кадастровой стоимости.

Транспортные средства и самоходная техника

К группе относят: легковые и грузовые автомобили; автобусы; прицепы и полуприцепы; мотоциклы; строительная и дорожная техника; сельскохозяйственные машины; водный транспорт; воздушные суда; железнодорожный подвижной состав.

Из значимых факторов — марка, модель, год выпуска, пробег или наработка; техническое состояние и комплектация; история эксплуатации и ремонтов; наличие обременений; спрос на вторичном рынке.

Машины и оборудование

Выполняется оценка оборудования по стандарту «Оценка стоимости машин и оборудования» (ФСО № 10) и охватывает станочный парк; технологические линии; энергетическое и подъемное оборудование; инженерные системы как самостоятельные объекты; лабораторную и измерительную технику; торговое и медицинское оснащение.

Результат определяют первоначальная стоимость и дата ввода; фактический износ и остаточный ресурс; наличие аналогов на рынке; стоимость доставки и монтажа; степень специализации оборудования и спрос на него.

Отличие группы: раздельный расчет износа физического, функционального, экономического. Специализированное оборудование, не имеющее рынка, оценивается затратным подходом с учетом всех видов износа.

Бизнес, доли и акции

Перечень группы: предприятие как имущественный комплекс; доли в уставных капиталах; пакеты акций, как контрольные, так и миноритарные; имущественные комплексы структурных подразделений.

На величину влияют финансовые показатели и их динамика; рентабельность и денежные потоки; состав активов и обязательств; отраслевые риски; степень контроля и ликвидности пакета.

Своя специфика: применяется стандарт «Оценка бизнеса» (ФСО № 8); обязателен анализ отчетности за несколько периодов; для миноритарных пакетов применяются скидки на отсутствие контроля и на недостаточную ликвидность.

Ценные бумаги и финансовые инструменты

Перечень такой: акции и облигации; векселя; паи инвестиционных фондов; производные инструменты; доли участия в договорах инвестирования.

Величина зависит от того, каковы котировки при наличии организованного рынка; финансовое состояние эмитента; срок и условия обращения; обеспеченность и риски.

Нематериальные активы и интеллектуальная собственность

Перечень включает: товарные знаки и знаки обслуживания; патенты на изобретения, полезные модели, промышленные образцы; программы для электронных вычислительных машин и базы данных; ноу-хау; лицензионные права; деловая репутация.

Из значимых факторов — правовая охрана и срок ее действия; объем прав; экономический эффект от использования; известность и доля рынка для средств индивидуализации.

Специфика группы: применяется стандарт «Оценка интеллектуальной собственности и нематериальных активов»; обязательна проверка правоустанавливающих документов и регистрационных сведений.

Права требования и обязательства

Состав такой: дебиторская задолженность; права по договорам займа и поставки; права требования в банкротстве; обязательства должника при их уступке.

Результат определяют платежеспособность должника; наличие обеспечения; срок и вероятность взыскания; стадия исполнительного производства или банкротства; судебная перспектива.

Товарно-материальные ценности и запасы

Состав группы: сырье и материалы; незавершенное производство; готовая продукция; товары для перепродажи; складские остатки при ликвидации и банкротстве.

Цену формируют ликвидность и срок годности; состояние и условия хранения; наличие рынка сбыта; необходимость доработки или утилизации части запасов.

Ущерб, убытки и упущенная выгода

Здесь считают: стоимость восстановительного ремонта после залива, пожара, дорожного происшествия; утрата товарной стоимости; гибель имущества; затраты на временные меры; упущенная выгода за период простоя.

Отличие этой группы: эта группа чаще прочих соединяется с технической экспертизой, которая устанавливает причину и объем повреждений, а оценка определяет денежное выражение вреда.

Права аренды и арендная плата

Предмет расчета: рыночная ставка арендной платы для помещений, зданий, земельных участков и оборудования; стоимость права аренды; размер платы за сервитут.

Применяется при сдаче государственного и муниципального имущества, при пересмотре ставок, при спорах арендатора и арендодателя.

Инвестиционные проекты

В группу попадают: проекты строительства и реконструкции; проекты модернизации производства; вложения в новые направления деятельности.

Результат определяют прогноз денежных потоков; ставка дисконтирования; срок окупаемости; чувствительность к изменению основных параметров.

Наследственная масса

Внутрь входит: все имущество наследодателя, подлежащее включению в свидетельство о праве на наследство.

Особенность: дата оценки — день открытия наследства; этот реквизит проверяется нотариусом в первую очередь.

Имущество в залоге, в банкротстве и в исполнительном производстве

Внутрь попадают: предметы залога; конкурсная масса; арестованное имущество.

Особенности расчета: применяются специальные стандарты и сокращенные сроки экспозиции; результат используется для торгов и для расчетов с кредиторами.

Предметы искусства, антиквариат и коллекции

Объекты такие: живопись и графика; скульптура; предметы декоративно-прикладного искусства; нумизматика; коллекционное оружие.

Требования к работе: требуется подтверждение подлинности и провенанса; оценка опирается на результаты профильных аукционов; при необходимости привлекается искусствоведческое исследование.

Биологические активы и сельскохозяйственная продукция

Объекты группы: многолетние насаждения; поголовье скота; урожай на корню; рыбоводная продукция.

Что учитывается: сезонность, биологические циклы, риски гибели.

Подходы и методы

Стандарт «Подходы и методы оценки» закрепляет три подхода. Внутри каждого способы оценки выбирает оценщик исходя из объекта, цели работы и доступности информации; отказ от применения подхода мотивируется в отчете.

Сравнительный подход

В основе — сопоставление объекта с аналогами, по которым известны цены сделок или предложений. Применяется там, где рынок активен и данные доступны: жилая недвижимость, транспорт, типовое оборудование, товары.

Применяемые методы: метод сравнения продаж с корректировками на различия; метод сопоставимых компаний и метод сделок для бизнеса; метод валовой ренты для доходной недвижимости.

Что определяет качество результата: число и сопоставимость аналогов; обоснованность корректировок на площадь, состояние, местоположение, дату сделки, торг.

Доходный подход

Отсчет идет от доходов, которые объект принесет владельцу. Применяется для коммерческой недвижимости, бизнеса, нематериальных активов, инвестиционных проектов.

Внутри подхода: метод прямой капитализации при стабильном доходе; метод дисконтирования денежных потоков при изменяющихся во времени доходах; метод освобождения от роялти и метод избыточной прибыли для нематериальных активов.

От чего зависит достоверность: обоснованность прогноза доходов и расходов; ставка капитализации или дисконтирования; учет рисков и темпов роста.

Затратный подход

Расчет строится на затратах, необходимых для воспроизводства или замещения объекта, с учетом износа. Применяется для специализированных объектов, не имеющих активного рынка: промышленные здания, уникальное оборудование, инженерные сооружения.

Расчетные методы: метод расчета по укрупненным показателям стоимости строительства; метод количественного обследования; метод замещения для оборудования; метод чистых активов для бизнеса.

На что смотрит проверяющий: корректность расчета затрат на дату оценки; обоснование износа по трем составляющим: физической, функциональной, экономической.

Согласование результатов

При применении нескольких подходов результаты согласуются, и в отчете приводится обоснование весов. Расхождение между подходами в разы — сигнал об ошибке в исходных данных либо в допущениях, и такое расхождение требует объяснения, а не механического усреднения.

В отчете фиксируется определение метода оценки с мотивировкой: почему выбран именно он и почему отклонены прочие. Этим методы профессиональной оценки и отличаются от бытовых прикидок: каждый шаг прослеживается и может быть проверен третьим лицом.

Метод экспертных оценок: разграничение понятий

Термин метод экспертных оценок пришел из области принятия решений, а не из оценочной деятельности. Под ним понимают процедуру получения и обработки суждений группы специалистов для оценки вероятности событий, ранжирования альтернатив, прогнозирования.

В оценке стоимости этот метод самостоятельного значения не имеет: стоимость определяется расчетом на основе рыночных данных, а не голосованием специалистов. Элементы экспертных суждений присутствуют лишь там, где требуется обосновать корректировку или допущение, и каждое такое суждение в отчете мотивируется.

Разграничение полезно, когда заказчик просит применить метод экспертных оценок для определения стоимости имущества. Тогда уточняется действительная задача: речь почти всегда о расчете рыночной стоимости по стандартам, а не о социологической процедуре.

За формулировкой эксперт оценка в судебном деле тоже стоит не мнение. Заключение эксперта-оценщика строится на тех же подходах и методах, что и отчет, но оформляется по процессуальным правилам и содержит ответы на вопросы суда.

Процесс оценки: порядок, этапы и условия

Стандарт «Процесс оценки» закрепляет порядок проведения оценки и разбивает его на последовательные этапы. Для любого объекта процедуры оценки одинаковы, различается лишь наполнение каждого этапа.

Первый этап: заключение договора и формирование задания на оценку. Второй: сбор и анализ информации об объекте и о рынке. Третий: выбор подходов и методов. Четвертый: расчеты. Пятый: согласование результатов. Шестой: составление отчета.

Договором и заданием определяются условия проведения оценки. Стандарт «Задание на оценку» требует указать объект и права на него, цель оценки, предполагаемое использование результата, вид стоимости, дату оценки, допущения, при необходимости — особые условия.

Выглядит алгоритм оценки так.

1. Предварительное обсуждение: что за объект, для чего нужен документ, кому он будет предъявлен, какая дата оценки требуется.

2. Заключение договора и подписание задания на оценку.

3. Передача документов: правоустанавливающие, технические, бухгалтерские, в зависимости от объекта.

4. Осмотр объекта с фотофиксацией либо работа без осмотра с указанием соответствующего допущения.

5. Анализ рынка и сбор данных об аналогах.

6. Расчеты по выбранным подходам.

7. Согласование результатов и формирование итоговой величины.

8. Подготовка отчета, его проверка и подписание.

9. Передача отчета заказчику, при необходимости — сопровождение при его рассмотрении банком, нотариусом, судом.

Состояние объекта и рыночные условия берутся на дату оценки, а не на дату осмотра или подписания отчета: оценка учитывает рынок именно того дня. Эти даты могут не совпадать, и расхождение прямо оговаривается в документе. Для наследственных дел дата оценки — день открытия наследства; для оспаривания кадастровой стоимости — дата, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость; для судебных споров дату устанавливает суд.

В задании указывается назначение оценки, и от него зависят все последующие решения: вид стоимости, набор допущений, глубина анализа, формат отчета. Один и тот же объект при разных назначениях получает разные величины, и это не противоречие, а следствие разных вопросов.

Отчет об оценке и его проверка

Итоговый документ — отчет об оценке; требования к нему установлены статьей 11 Федерального закона № 135-ФЗ и стандартом «Отчет об оценке». Отчет составляется на бумажном носителе или в форме электронного документа, не допускает неоднозначного толкования и вводящей в заблуждение информации.

Обязательное содержание: задание на оценку; сведения о заказчике и об оценщике, включая сведения о членстве в саморегулируемой организации и о страховании ответственности; допущения и ограничения; описание объекта с перечнем использованных документов; анализ рынка; описание процесса оценки с обоснованием выбора подходов и методов; расчеты; согласование результатов; итоговая величина стоимости; дата составления и номер отчета; приложения.

Итоговая величина, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки, если законодательством не установлено иное и если отчет не оспорен в судебном порядке. Для отдельных целей установлен срок, в течение которого итоговая величина может быть использована: по общему правилу шесть месяцев с даты составления отчета.

Отчет подписывается оценщиком, проводившим работу, и скрепляется печатью юридического лица, с которым заключен договор, если оценщик работает по трудовому договору.

Экспертиза отчета — самостоятельная процедура, предусмотренная стандартом о порядке проведения экспертизы отчетов (ФСО № 5). Ее проводит эксперт саморегулируемой организации оценщиков, а результатом становится экспертное заключение о соответствии отчета требованиям законодательства и стандартов либо о подтверждении итоговой величины.

Оценка и экспертиза: двухуровневая проверка

Первый уровень — работа оценщика, второй — проверка отчета экспертом. Для ряда процедур связка оценка и экспертиза обязательна по закону. Для ряда процедур, в том числе для некоторых сделок с государственным имуществом, экспертиза отчета обязательна.

Рецензирование отчета в судебном споре — третья форма проверки. Специалист анализирует отчет противоположной стороны и готовит мотивированные возражения: несоответствие вида стоимости цели, ошибки при отборе аналогов, необоснованные корректировки, арифметические ошибки, нарушение требований к содержанию. Результат используется для ходатайства о назначении судебной экспертизы.

Независимая и экспертная оценка

Работу специалиста, не связанного с участниками сделки или спора и не заинтересованного в результате, называют независимая оценка. Требование независимости закреплено законом: оценщик не вправе проводить работу, если он является учредителем, должностным лицом, работником заказчика либо имеет имущественный интерес в объекте.

Противопоставляется она внутренней: расчету бухгалтерии, прикидке риелтора, предложению покупателя. Юридическое значение имеет только документ, составленный субъектом оценочной деятельности по стандартам.

В обиходе то же самое называют экспертная оценка, но термин неточен: в законодательстве экспертиза отчета и оценка — разные процедуры с разными исполнителями. Когда заказчик просит экспертную оценку имущества, обычно требуется отчет об оценке; когда просит проверить чужой отчет — требуется экспертиза или рецензия.

Еще один обиходный термин — финансовая оценка. Под ним понимают либо оценку финансовых активов, либо финансовый анализ деятельности предприятия. В строгом смысле финансовая оценка бизнеса выполняется по стандарту «Оценка бизнеса» и опирается на анализ отчетности, денежных потоков, отраслевых рисков.

Функции оценки в экономическом обороте

Сводятся функции оценки к четырем. Информационная: участники сделки получают обоснованное представление о величине стоимости. Контрольная: собственник и государство проверяют обоснованность цены. Регулирующая: закон требует оценки там, где высок риск занижения или завышения. Доказательственная: результат используется в суде и в административных процедурах.

Экономическая оценка и оценка экономической эффективности

Под названием экономическая оценка объединены работы, в которых определяется не стоимость объекта, а экономический результат решения или деятельности. Это смежная с оценочной деятельностью область, и граница между ними проходит по предмету.

Оценка экономической эффективности

На вопрос, окупаются ли вложения и в какой срок, отвечает оценка экономической эффективности. Рассчитываются чистая приведенная стоимость, внутренняя норма доходности, срок окупаемости, индекс доходности, точка безубыточности; выполняется анализ чувствительности к изменению основных параметров.

Применение: обоснование инвестиционных решений; защита проекта перед инвестором или банком; споры о целесообразности понесенных затрат; дела о взыскании убытков, где требуется показать упущенную выгоду; корпоративные конфликты о выводе активов.

К учетной сфере относится бухгалтерская оценка: определение стоимости активов и обязательств для отражения в отчетности, переоценка основных средств, тест на обесценение, определение справедливой стоимости. Результат используется внутри учетной системы и подтверждается аудитором, а не применяется напрямую для сделки.

Разграничение полезно при постановке задачи. Если нужен документ для сделки, для нотариуса, для банка или для суда — требуется отчет об оценке. Если нужно обоснование управленческого решения — экономический расчет. Если нужно отразить актив в балансе — работа ведется по правилам бухгалтерского учета с привлечением оценщика там, где это предусмотрено.

Оценка организаций и учреждений

Все активы и обязательства охватывает оценка организации как имущественного комплекса: недвижимость, оборудование, запасы, нематериальные активы, права требования, кредиторскую задолженность.

Поводы: продажа бизнеса целиком; привлечение инвестора; реорганизация в форме слияния, присоединения, разделения; определение стоимости доли при выходе участника; залог бизнеса; банкротство; корпоративный спор.

Свои особенности, связанные с правовым режимом имущества, имеет оценка учреждений. Государственные и муниципальные учреждения владеют имуществом на праве оперативного управления, распоряжение им ограничено, а сделки требуют согласия собственника. Для таких организаций оценка чаще нужна при передаче имущества в аренду, при списании, при передаче между уровнями публичной собственности, при приватизации.

Что исследуется: учредительные документы и сведения о правах на имущество; бухгалтерская отчетность за несколько периодов; перечень объектов с инвентарными номерами; обременения и ограничения; источники финансирования и устойчивость деятельности.

Отдельная сложность — некоммерческие организации, у которых отсутствует цель извлечения прибыли. Доходный подход к ним применяется ограниченно, и основным становится затратный с анализом рыночной стоимости отдельных активов.

Оценка для суда и судебная оценочная экспертиза

Применяется оценка для суда в делах, где величина стоимости образует предмет спора либо основание для расчета требований.

Как назначается. Сторона заявляет ходатайство, прилагает проект вопросов, сведения об экспертном учреждении и письмо о сроке и стоимости, вносит средства на депозит суда. Суд выслушивает возражения другой стороны и выносит определение. В арбитражном процессе порядок закреплен статьями 82–87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в гражданском — статьями 79–87 Гражданского процессуального кодекса.

Требования к заключению установлены Федеральным законом от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»: статья 8 об объективности, всесторонности и полноте, статья 25 о содержании заключения, статья 41 о распространении требований на негосударственных экспертов.

Типовые вопросы по оценочной экспертизе.

1. Какова рыночная стоимость объекта (наименование, адрес, характеристики) по состоянию на [дата]?

2. Какова рыночная стоимость доли в праве общей собственности на объект?

3. Какова стоимость восстановительного ремонта имущества, поврежденного в результате события от [дата]?

4. Какова рыночная стоимость доли в уставном капитале общества по состоянию на дату выхода участника?

5. Соответствует ли величина, указанная в отчете об оценке от [дата] № [номер], рыночной стоимости объекта; если нет, какова действительная величина?

6. Какова ликвидационная стоимость имущества при сроке экспозиции [срок]?

7. Какова величина арендной платы за пользование объектом в период с [дата] по [дата]?

8. Какова утрата товарной стоимости транспортного средства после восстановительного ремонта?

Санкт-Петербург и Ленинградскую область обслуживает головной офис, и обращения вида оценка спб адресованы ему: выезд на осмотр согласуется на ближайшие рабочие дни. По делам судов других регионов работа ведется через представительства либо выездом эксперта с согласованием стоимости поездки.

Разграничение отчета и заключения. Готовит отчет об оценке оценщик по договору, а сторона представляет его как письменное доказательство. Заключение эксперта готовится по определению суда и имеет процессуальную форму. При наличии в деле двух отчетов с расходящимися величинами суд, как правило, назначает судебную экспертизу: это основной путь разрешения спора о стоимости.

Сколько стоит оценка и от чего зависит цена

Вопрос сколько стоит оценка решается пятью обстоятельствами, и ни одно из них не связано с величиной самой стоимости объекта.

Тип и сложность объекта. Квартира в типовом доме и производственный комплекс с землей, зданиями, оборудованием требуют несопоставимого объема работы.

Число объектов. При оценке парка техники или портфеля недвижимости расчет ведется за единицу, и цена за объект снижается.

Цель и формат документа. Отчет для нотариуса, для банка и для суда различаются по объему анализа и по требованиям к оформлению; судебная экспертиза дороже договорного отчета из-за процессуальных требований.

Необходимость осмотра и выезда. Работа по документам дешевле; выезд в другой регион оценивается отдельно.

Срочность. Сокращение срока требует перераспределения ресурсов и оплачивается надбавкой.

Как услуга оценка стоимости не может зависеть от величины результата: вознаграждение, поставленное в зависимость от итоговой цифры, прямо противоречит требованиям закона о независимости. Это правило защищает заказчика: специалист не заинтересован ни в завышении, ни в занижении.

Сроки

Разброс по таблице ниже укладывается в пределы от 3 до 20 дней и зависит от типа объекта, от числа позиций и от глубины анализа.

Рецензия на чужой отчет занимает 3-8 дней. Большинство объектов — квартиры и дома, земельные участки, коммерческая недвижимость, транспорт и техника, оборудование, пакеты акций, ценные бумаги и права требования, нематериальные активы, запасы, объекты для нотариуса, расчет ущерба и арендной платы — оцениваются за 5-10 дней. Бизнес и доли в уставном капитале требуют 10-15 дней: нужен анализ отчетности за несколько периодов и построение прогнозов. Наибольший срок, 10-20 дней, отводится на имущественные комплексы, на оценку экономической эффективности инвестиционного проекта и на судебную оценочную экспертизу, где к расчету добавляются процессуальные требования и работа с материалами дела.

Внутри этих пределов срок определяют четыре обстоятельства. Полнота переданных документов: отсутствие правоустанавливающих и технических документов удлиняет подготовку. Доступ к объекту для осмотра. Число объектов в задании. Необходимость согласования формата с банком, нотариусом или судом.

По делу срок считается с момента поступления в АНО «СЗЭПЦ» определения суда и материалов. Если материалов не хватает, эксперт заявляет ходатайство об их предоставлении по статье 85 Гражданского процессуального кодекса либо по статье 55 Арбитражного процессуального кодекса.

Когда результат нужен быстрее, в таблице предусмотрено срочное исполнение с надбавкой 50 % к стоимости; конкретный срок согласуется по объему работы.

Стоимость и сроки

Трудоемкость определяется типом и числом объектов, целью работы, необходимостью выезда и глубиной анализа. Сумма фиксируется в договоре до начала работ.

Документы, которые требуются для работы

Перечень зависит от объекта. Чем полнее комплект, тем короче срок и устойчивее результат.

По недвижимости: правоустанавливающие документы; выписка из государственного реестра недвижимости; технический или кадастровый паспорт; поэтажный план и экспликация; сведения об обременениях; для коммерческих объектов — договоры аренды и сведения о фактической заполняемости.

По земельным участкам: правоустанавливающие документы; выписка с кадастровыми сведениями; градостроительный план при наличии; сведения об ограничениях и сервитутах; информация о подведенных коммуникациях.

По транспорту и технике: паспорт транспортного средства или самоходной машины; свидетельство о регистрации; сведения о пробеге или наработке; документы о ремонтах и обслуживании; при повреждениях — акт осмотра и фотоматериалы.

По оборудованию: паспорта и руководства; инвентарные карточки с датой ввода и первоначальной стоимостью; сведения о наработке; документы о модернизации и ремонтах; спецификация при покупке.

По бизнесу и долям: учредительные документы; бухгалтерская отчетность за три-пять периодов; расшифровки существенных статей; перечень активов и обязательств; сведения о договорах, определяющих деятельность; управленческая отчетность при наличии.

По нематериальным активам: охранные документы; сведения о регистрации; лицензионные договоры; данные о доходах от использования; затраты на создание и продвижение.

По правам требования: договоры, из которых возникло требование; акты сверки; судебные акты; сведения об исполнительном производстве; информация о должнике.

По ущербу: документы о событии; акты осмотра; техническое заключение о причине и объеме повреждений; сметы и счета на восстановление; фотоматериалы.

Для наследственных дел дополнительно требуется свидетельство о смерти, поскольку дата оценки определяется днем открытия наследства.

Типичные ошибки заказчиков

1. Неверно выбран вид стоимости. Для банкротства заказан отчет с рыночной стоимостью, хотя требуется ликвидационная; документ приходится переделывать.

2. Неверно определена дата оценки. В наследственном деле отчет составлен на текущую дату, а нотариусу нужна дата открытия наследства.

3. Истек срок применения итоговой величины. Отчет шестимесячной давности предъявляется там, где это недопустимо, и требуется актуализация.

4. Отсутствуют правоустанавливающие документы. Оценка выполняется с допущением, а банк или суд такой документ не принимает.

5. Объект не осмотрен. Для части целей работа без осмотра допускается при соответствующем допущении, но для залога и для суда осмотр обычно обязателен.

6. Заказана оценка там, где требуется техническое исследование. Размер ущерба считается после того, как установлены причина и объем повреждений; без технической части расчет повисает.

7. Выбран оценщик без аттестата нужного направления. Квалификационный аттестат выдается по направлениям, и работа за их пределами порочит отчет.

8. Отчет не проверен на арифметические и логические ошибки. Противоречие между текстом и расчетом — первое, что находит рецензент.

Распространенные заблуждения

Заблуждение первое: стоимость в отчете должна совпадать с ценой сделки. Отчет определяет наиболее вероятную цену при типичных условиях; конкретная сделка может отличаться из-за срочности, особых условий расчетов, личных мотивов сторон.

Заблуждение второе: кадастровая стоимость и рыночная — одно и то же. Это разные виды стоимости, определяемые по разным правилам; расхождение между ними как раз и дает основание для пересмотра кадастровой стоимости.

Заблуждение третье: чем выше оценка, тем лучше для заказчика. Для залога завышение ведет к отказу банка, для налогов — к росту платежей, для суда — к потере доверия к документу целиком.

Заблуждение четвертое: оценку можно выполнить по фотографиям за час. Для простых объектов срок действительно невелик, но и там требуются документы, анализ рынка, расчет; документ без этих элементов не отвечает требованиям закона.

Заблуждение пятое: отчет об оценке и заключение эксперта взаимозаменяемы. Они различаются по порядку назначения, по статусу исполнителя и по процессуальной силе.

Заблуждение шестое: оценщик может подтвердить любую цифру, которую назовет заказчик. Вознаграждение не может зависеть от итоговой величины; отчет с заданной заранее цифрой оспаривается и влечет ответственность оценщика перед саморегулируемой организацией.

Что делать: порядок действий заказчика

Шаг 1. Определить цель. Для чего нужен документ и кому он будет предъявлен: нотариусу, банку, суду, контрагенту, налоговому органу.

Шаг 2. Уточнить требования получателя. Банк и нотариус нередко имеют формальные требования к отчету и к дате оценки; суд определяет вопросы и дату своим определением.

Шаг 3. Собрать документы по объекту из перечня выше.

Шаг 4. Получить предварительный анализ: специалист подтвердит, какой вид стоимости нужен, какая дата оценки применяется, какие документы недостают, назовет срок и стоимость.

Шаг 5. Заключить договор и подписать задание на оценку с фиксацией объекта, цели, вида стоимости и даты.

Шаг 6. Обеспечить доступ к объекту для осмотра либо согласовать допущение о работе без осмотра.

Шаг 7. Получить отчет и проверить его реквизиты, а также соответствие задания цели, при необходимости — использовать сопровождение при рассмотрении документа банком, нотариусом или судом.

Формулировки обращений и что за ними стоит

Одну и ту же работу заказчики называют по-разному, и формулировка выдает задачу.

Провести оценку, произвести оценку, составить оценку

За общими формулировками стоит полный цикл работ: договор, задание, расчет, отчет. Когда заказчик просит провести оценку, первым уточняется цель, потому что от нее зависит вид стоимости. В сжатые сроки произвести оценку возможно, но срочность оплачивается надбавкой и обязательных процедур не отменяет. В юридическом смысле составить оценку означает подготовить отчет по стандартам: справка или письмо с цифрой такого значения не имеют.

Оценка имущества и оценка стоимости

Широкие обращения, охватывающие любые объекты: недвижимость, транспорт, оборудование, доли, права требования. Различаются датой и видом стоимости оценка имущества супругов при разделе, оценка имущества должника в банкротстве, оценка имущества для наследства. Точнее звучит оценка стоимости: эта формулировка прямо указывает на предмет работы, и выполняется такая оценка всегда применительно к виду стоимости, названному в задании.

Независимая оценка

Формулировка подчеркивает отсутствие связи специалиста со сторонами. Требуется независимая оценка там, где решение принимает третье лицо: банк, нотариус, суд, контрагент. Внутренний расчет бухгалтерии или прикидка посредника такой роли не выполняют.

Экспертная оценка и эксперт оценка

Обиходные обозначения, за которыми может стоять и отчет об оценке, и заключение эксперта. Внутри дела экспертная оценка означает оценочную экспертизу; в переписке с банком за словами эксперт оценка почти всегда стоит отчет оценщика.

Оценка и экспертиза

Соединение двух процедур: первая определяет стоимость, вторая проверяет готовый отчет. Выполняют их разные специалисты, и совмещать роли в одном документе нельзя.

Судебная оценка и оценка для суда

Работа в рамках дела: либо отчет как доказательство стороны, либо заключение по определению суда. В строгом смысле судебная оценка — это вторая форма.

Оценка организации и оценка учреждений

Обращения по юридическим лицам. За словами оценка организации стоит определение стоимости бизнеса или имущественного комплекса. Чаще с имуществом в оперативном управлении и с согласованием сделок связана оценка учреждений.

Виды оценки, объекты оценки, способы оценки

Справочные обращения, на которые отвечают разделы выше: виды оценки различаются по обязательности и цели, объекты оценки перечислены в законе, способы оценки определяются подходами и методами.

Методика оценки и методы профессиональной оценки

Обращения о технике расчета. Методика оценки конкретного объекта описывается в отчете: выбранные подходы, методы, источники данных, корректировки. Прослеживаемостью каждого шага методы профессиональной оценки и отличаются от бытовых прикидок.

Процедуры оценки, порядок проведения оценки, алгоритм оценки

Группа обращений о последовательности действий. Стандартами закреплены процедуры оценки, порядок проведения оценки одинаков для любого объекта, условия проведения оценки фиксируются договором и заданием, а алгоритм оценки приведен выше по этапам.

Оценка РФ, оценка российской федерации, сфера оценка

Обращения о регулировании. Система построена на федеральном законе и стандартах, включает саморегулируемые организации и обязательное страхование ответственности. Охватывает эта сфера сделки, учет, суд и налоги; региональных правил здесь нет.

Центр оценки

Обращение к организации, которая выполняет весь объем работ в одном месте: по разным типам объектов, силами своих специалистов, с юридическим сопровождением.

Оценка СПб

Региональное обращение. Головной офис находится в Санкт-Петербурге, выезд на осмотр по городу и области согласуется на ближайшие дни.

Сколько стоит оценка

Обращение о цене услуги, а не о стоимости объекта. Ответ зависит от типа объекта, числа единиц, цели и срочности.

Разграничение со страницами раздела

Этот материал — обзорный для направления. Углубленные материалы по типам объектов вынесены на отдельные страницы.

Оценка недвижимости: квартиры, дома, коммерческие объекты, незавершенное строительство; особенности осмотра, анализа рынка, отбора аналогов.

Оценка земельных участков и кадастровой стоимости: категории земель, разрешенное использование, порядок оспаривания кадастровой стоимости.

Оценка бизнеса: доли, акции, имущественные комплексы, анализ отчетности, прогнозирование денежных потоков.

Оценка транспортных средств: легковой и грузовой транспорт, спецтехника, расчет утраты товарной стоимости.

Оценка стоимости оборудования: станки, линии, инженерные системы, разделение видов износа.

Оценка ценных бумаг: акции, облигации, векселя, доли участия.

Оценка ущерба после залива квартиры: расчет восстановительного ремонта, разграничение повреждений, работа со страховщиком.

Смежные направления экспертизы. Строительно-техническая экспертиза устанавливает объем и причины повреждений, после чего считается ущерб. Инженерно-техническая экспертиза определяет состояние оборудования, а оценка переводит его в денежное выражение. Экономическая и бухгалтерская экспертизы работают с отчетностью и расчетами по обязательствам.

Частые вопросы

Что такое оценка определение по закону и чем она отличается от рыночного прайса?

Законодательное определение звучит так: профессиональная деятельность по установлению стоимости объекта по стандартам. Объявление о продаже или прайс продавца отражают запрашиваемую цену, а не наиболее вероятную цену сделки; юридического значения такие сведения не имеют.

Сколько действует отчет об оценке?

Шесть месяцев с даты составления отчета, если иное не установлено законом для конкретной цели. По истечении срока требуется актуализация.

Можно ли провести оценку без осмотра объекта?

Для части целей да, с указанием допущения о работе по документам. Для залога, для суда и для сделок с государственным имуществом осмотр, как правило, обязателен.

Какая дата оценки применяется в наследственном деле?

День открытия наследства. На текущую дату оценка наследства нотариусом не принимается, и документ приходится переделывать.

Чем отличается оценка рыночной стоимости от кадастровой?

Оценщик выполняет оценка рыночной стоимости по стандартам применительно к конкретному объекту. Кадастровая стоимость определяется массовыми методами в порядке государственной кадастровой оценки и используется для налогообложения.

Как выбирается методика оценки конкретного объекта?

Складывается методика оценки из подходов и методов, пригодных для конкретного объекта и для заявленной цели. В отчете определение метода оценки мотивируется: почему выбран именно он и почему отклонены остальные.

Сколько стоит оценка и от чего зависит цена?

От типа и числа объектов, цели работы, необходимости выезда и срочности. Вознаграждение не может зависеть от итоговой величины стоимости — это требование закона о независимости.

Можно ли заказать оценку оборудования по инвентарной ведомости?

По документам оценка оборудования возможна при наличии инвентарных карточек с датами ввода и сведений о наработке. Для крупных позиций и для специализированных машин осмотр повышает достоверность результата.

Что входит в комплексную оценку?

Имущественный комплекс целиком охватывает комплексная оценка: землю, здания, оборудование, запасы, нематериальные активы, обязательства. Работу ведут специалисты с аттестатами по разным направлениям, а результаты сводятся в единый отчет.

Чем экономическая оценка отличается от оценки стоимости?

На вопрос об эффективности решения или проекта, а не о стоимости объекта, отвечает экономическая оценка. В судебных делах она применяется при обосновании упущенной выгоды и целесообразности затрат.

Что такое бухгалтерская оценка?

Определение стоимости активов и обязательств для отражения в отчетности — это бухгалтерская оценка: переоценка основных средств, тест на обесценение, справедливая стоимость. Для сделки такой расчет напрямую не применяется.

Нужна ли финансовая оценка при покупке доли в обществе?

Расчет стоимости доли дополняет финансовая оценка состояния общества: анализируются отчетность, структура активов и обязательств, устойчивость денежных потоков. Без этого величина доли остается необоснованной.

Можно ли оспорить чужой отчет?

Да. Рецензия показывает методические нарушения: несоответствие вида стоимости цели, ошибки при отборе аналогов, необоснованные корректировки. С таким документом заявляется ходатайство о назначении судебной экспертизы.

Как заказать работу и что требуется от заказчика?

Сообщить цель, передать документы по объекту, подписать договор и задание на оценку, после чего обеспечить доступ для осмотра. Предварительный анализ материалов бесплатный и занимает один день.

Оценка СПб и область: как организован выезд?

Силами головного офиса, и выезд согласуется на ближайшие рабочие дни. По другим регионам работа ведется через представительства либо выездом специалиста.

Что указывается в задании на оценку?

Объект и права на него, цель, предполагаемое использование результата, вид стоимости, дата оценки, допущения. Договором и этим документом условия проведения оценки и фиксируются.

Можно ли составить оценку задним числом?

Оценка выполняется на любую дату, в том числе прошедшую, если доступны рыночные данные соответствующего периода. Это называется ретроспективной оценкой и применяется в судебных делах и в наследственных процедурах.

Какие функции оценки важны для бизнеса?

К информационной, контрольной, регулирующей и доказательственной. Для бизнеса практически значимы первая и четвертая: обоснование цены в переговорах и защита позиции в споре.

Вопросы о стоимости

Сколько стоит оценка квартиры и жилого дома?

Квартира, комната или машино-место оцениваются от 10 000 рублей, срок 5-10 дней. Индивидуальный жилой дом с земельным участком обойдется от 20 000 рублей: объектов фактически два, и каждый требует отдельного анализа рынка. Отдельная оценка земельного участка стоит от 20 000 рублей.

Сколько стоит оценка коммерческой недвижимости?

От 30 000 рублей при сроке 5-10 дней. Столько же стоит оценка объекта незавершенного строительства, где дополнительно определяются степень готовности и затраты на достройку.

Сколько стоит оценка транспорта и оборудования?

Транспортное средство и самоходная техника оцениваются от 20 000 рублей, оборудование — от 25 000 рублей за единицу; срок 5-10 дней. При оценке парка расчет ведется по каждой позиции, а выезд планируется один.

Сколько стоит оценка бизнеса и имущественного комплекса?

Бизнес или доля в уставном капитале оцениваются от 70 000 рублей при сроке 10-15 дней. Производственный или имущественный комплекс обойдется от 80 000 рублей, срок 10-20 дней: в состав входят земля, здания, оборудование, запасы, обязательства. Пакет акций оценивается от 30 000 рублей, нематериальные активы — от 40 000 рублей.

Сколько стоит оценка для нотариуса?

Расчет ведется за объект: от 20 000 рублей при сроке 5-10 дней. Если в наследственную массу входят квартира, автомобиль и доля в обществе, каждая позиция оценивается отдельно, а отчеты оформляются на дату открытия наследства.

Сколько стоит судебная оценочная экспертиза и рецензия?

Экспертиза по определению суда оценивается от 20 000 рублей при сроке 10-20 дней; итоговая сумма зависит от типа объекта и числа вопросов и указывается в письме, которое прикладывается к ходатайству. Рецензия на отчет об оценке стоит от 50 000 рублей, срок 3-8 дней.

Памятка: как поставить задачу

Что сообщить при обращении. Объект и права на него; цель работы и получатель документа; требуемая дата оценки; наличие документов; нужен ли осмотр.

Какие сведения уточняются до договора. Вид стоимости; формат документа; срок; стоимость работы. Письменно фиксируется и назначение оценки, поскольку от него зависят все дальнейшие решения.

Как ускорить работу. Передать полный комплект документов сразу; согласовать дату осмотра одновременно с подписанием договора; при нескольких объектах — предоставить сводный перечень с характеристиками.

О чем спросить получателя документа заранее. Банк: требования к форме отчета и к сроку его действия. Нотариус: дата оценки и перечень объектов. Суд: формулировки вопросов и дата, на которую определяется стоимость.

Как организована комплексная работа. По разнородным активам проведение оценки ведется параллельно специалистами разных направлений: алгоритм при этом общий, а наполнение этапов отличается по типам объектов.

Центр оценки АНО «СЗЭПЦ»: как построена работа

Оценщиков по трем направлениям аттестации объединяет центр оценки АНО «СЗЭПЦ»: недвижимость, движимое имущество, бизнес и нематериальные активы. Разнородные задачи закрываются внутри одной организации, без привлечения подрядчиков.

Работает центр оценки АНО «СЗЭПЦ» и в договорном формате, и по определениям судов: оценочная экспертиза назначается арбитражными судами и судами общей юрисдикции, а отчеты принимаются банками, нотариусами, контрагентами по сделкам.

Отдельное преимущество — сочетание оценки с технической экспертизой. Когда требуется определить размер ущерба, причину и объем повреждений сначала устанавливает инженер, а денежное выражение вреда рассчитывает оценщик; обе части выполняются внутри организации и согласуются между собой.

Юридический отдел сопровождает дело от претензии до исполнительного производства: готовит ходатайство о назначении экспертизы, вопросы для допроса эксперта, возражения на чужой отчет. Стоимость работ центр оценки АНО «СЗЭПЦ» фиксирует в договоре без дополнительных начислений.

Практические ситуации

Раздел имущества супругов. В состав вошли квартира, автомобиль, доля в обществе. По квартире и автомобилю применялся сравнительный подход, по доле — доходный с проверкой методом чистых активов. Расчет велся на дату, установленную судом, а не на дату осмотра: рынок за полтора года изменился, и разница по квартире вышла заметной. Оценка учитывает дату, названную в определении, а не день осмотра.

Наследственное дело с несколькими объектами. Квартира, гараж и два автомобиля оценены на день открытия наследства. Нотариус исчислил пошлину по представленным документам; рыночные цены на дату обращения были выше, но для расчета значения не имели.

Выход участника из общества. Общество предложило выплату по балансовой стоимости чистых активов, участник не согласился. Судебная экспертиза определила рыночную стоимость доли доходным подходом с учетом скидки на отсутствие контроля; разница с предложением общества оказалась кратной.

Спор о размере ущерба после залива коммерческого помещения. Техническая часть установила объем повреждений отделки и оборудования, оценочная — стоимость восстановления и утрату товарного вида выставочных образцов. Сам расчет занял меньше времени, чем сбор документов у арендатора: проведение оценки уложилось в неделю.

Оспаривание кадастровой стоимости производственной базы. Расхождение более чем на треть показал отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на дату определения кадастровой стоимости; стоимость установлена в размере рыночной, налоговая нагрузка снижена.

Реорганизация предприятия: оценка оборудования. По 180 позициям применялись затратный и сравнительный подходы; специализированные линии считались затратным с расчетом трех видов износа. Параллельная работа двух специалистов позволила произвести оценку такого объема за короткий срок.

Залог имущественного комплекса. Банк запросил рыночную и ликвидационную стоимость в одном отчете, с анализом сроков экспозиции по каждой группе активов. По каждой группе определение метода оценки обосновано отдельно: по земле и зданиям — сравнительный, по оборудованию — затратный, по бизнесу в целом — доходный.

Как оценщик обосновывает выбор

Прозрачность обоснования отличает отчет, который выдерживает проверку, от документа, который отклоняется с первого взгляда.

Выбор вида стоимости. В задании прямо указано назначение оценки, и вид стоимости выводится из него: для сделки — рыночная, для банкротства — ликвидационная, для инвестора — инвестиционная.

Выбор подходов. Применимость каждого подхода проверяется по доступности данных и по характеру объекта; отказ мотивируется. Внутри подхода определение метода оценки зависит от того, какие параметры объекта поддаются измерению и сопоставлению.

Подбор аналогов. Указываются источники, даты публикации, характеристики каждого аналога и выполненные корректировки с обоснованием величины.

Допущения. Перечисляются прямо: работа без осмотра, отсутствие сведений об обременениях, использование данных заказчика без проверки. Каждое допущение влияет на результат, и это влияние описывается.

Согласование. При расхождении результатов разных подходов приводится анализ причин и обоснование весов. Этим шагом оценщик оценка и завершает: итоговая величина не выводится механически, а обосновывается.

Проверяемость. Расчеты приводятся в отчете так, чтобы третье лицо могло повторить их по исходным данным; на этом и держится доверие к документу, который оценщик оценка завершает своей подписью. Это требование и есть практический смысл стандартов.

Основные термины

Оценочная деятельность: профессиональная деятельность, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной стандартами стоимости.

Оценщик: физическое лицо, являющееся членом саморегулируемой организации оценщиков и застраховавшее свою ответственность; квалификация подтверждается аттестатом по направлению.

Объект оценки: вещь, совокупность вещей, права, обязательства, работы, услуги, информация и иные объекты гражданских прав, участие которых в обороте допускается.

Рыночная стоимость: наиболее вероятная цена отчуждения объекта на открытом рынке в условиях конкуренции при разумных действиях сторон.

Ликвидационная стоимость: расчетная величина, отражающая цену при сокращенном сроке экспозиции и вынужденном характере отчуждения.

Инвестиционная стоимость: стоимость объекта для конкретного лица при установленных им целях использования.

Кадастровая стоимость: стоимость, определенная в порядке государственной кадастровой оценки и применяемая для налогообложения и иных установленных законом целей.

Дата оценки: дата, по состоянию на которую определяется стоимость; оценка учитывает состояние объекта и рыночные условия именно на эту дату.

Задание на оценку: документ, фиксирующий объект, цель, вид стоимости, дату оценки и допущения.

Допущение: предположение, которое принимается при расчете и влияет на результат; перечисляется в отчете.

Подход к оценке: совокупность методов, объединенных общей методологией: сравнительный, доходный, затратный.

Износ: потеря стоимости объекта; различают износ физический, функциональный, экономический.

Срок экспозиции: период, в течение которого объект выставлен на рынке до совершения сделки.

Отчет об оценке: итоговый документ, составленный по требованиям закона и стандартов и содержащий обоснованную итоговую величину стоимости.

Экспертиза отчета: проверка отчета экспертом саморегулируемой организации на соответствие требованиям законодательства и стандартов.

Саморегулируемая организация оценщиков: некоммерческая организация, которая объединяет оценщиков и контролирует их деятельность.

Коротко о главном

Оценка определяет стоимость объекта на конкретную дату по правилам, установленным Федеральным законом № 135-ФЗ и федеральными стандартами. С 7 ноября 2022 года применяется комплект из шести стандартов, утвержденный приказом Министерства экономического развития от 14.04.2022 № 200, наряду с отраслевыми стандартами по недвижимости, бизнесу, залогу, машинам и оборудованию, интеллектуальной собственности.

Виды стоимости различаются по цели: рыночная для сделок и споров; ликвидационная для банкротства и исполнительного производства; инвестиционная для конкретного инвестора; кадастровая для налогообложения. Подмена одного вида другим обесценивает документ целиком.

Вещи и их совокупности, права и обязательства, работы, услуги и информацию охватывают объекты оценки. Практически это недвижимость и земля, транспорт и техника, машины и оборудование, бизнес и доли, ценные бумаги, нематериальные активы, права требования, запасы, ущерб и упущенная выгода, арендная плата, наследственная масса.

Результат оформляется отчетом об оценке, требования к которому установлены статьей 11 закона и стандартом «Отчет об оценке». Итоговая величина по общему правилу применяется в течение шести месяцев с даты составления отчета.

В споре о стоимости решающее значение имеет заключение по результатам оценочной экспертизы, назначенной определением суда. Отчет стороны при этом остается письменным доказательством и оценивается наряду с другими.

Предварительный анализ материалов бесплатный и занимает один день; по его итогам определяются вид стоимости, дата оценки, перечень документов, срок и фиксированная стоимость работы.

Об АНО «СЗЭПЦ»

АНО «Северо-Западный экспертно-правовой центр» ведет экспертную работу с 1990 года.

Учетный номер судебно-экспертного учреждения, присвоенный при регистрации в Министерстве юстиции Российской Федерации, — 7814053482. Отчеты и заключения приняты судами более чем 40 регионов. Работа ведется из восьми городов: Санкт-Петербург, Москва, Екатеринбург, Новосибирск, Казань, Краснодар, Нижний Новгород, Ростов-на-Дону.

Для предварительного анализа материалов позвоните по телефону +7 (812) 982-86-69 (Санкт-Петербург и Москва), +7 (905) 222-86-69 (регионы) или напишите на info@szexp.ru.

Узнать стоимость оценки