Переоценка кадастровой стоимости проходит в форме очередной государственной кадастровой оценки, которую бюджетное учреждение субъекта проводит одновременно для всех земельных участков региона либо для всех его зданий, помещений, сооружений и машино-мест через четыре года после предыдущего тура (часть 4 статьи 11 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»), новая величина применяется с 1 января года, следующего за вступлением в силу акта об утверждении результатов, а завышенную или рассчитанную с ошибкой величину правообладатель вправе снизить через бюджетное учреждение и суд.
Земля переоценивается в 2026 году, здания и помещения — в 2027 году.
АНО «СЗЭПЦ» готовит отчет об оценке рыночной стоимости, который правообладатель прикладывает к своему заявлению, проверяет решение бюджетного учреждения об отказе, рецензирует заключение судебного эксперта и ведет административное дело силами штатного юридического отдела. До договора эксперт за один рабочий день бесплатно сравнивает кадастровую величину с рынком и считает, перекроет ли экономия на налоге расходы на спор.
Кто проводит переоценку и как часто она повторяется
Государственную кадастровую оценку назначает уполномоченный орган субъекта, а выполняет созданное им бюджетное учреждение (статьи 6, 7 и 11 Закона № 237-ФЗ). Решение о проведении тура принимается не позднее чем за шесть месяцев до 1 января года оценки и содержит всего три сведения: год, субъект и виды объектов, причем указывать в нем что-либо сверх этого закон запрещает (части 5–7 статьи 11).
Отправную точку четырехлетнего цикла задал Федеральный закон от 31.07.2020 № 269-ФЗ: в 2022 году все регионы провели оценку земельных участков, в 2023 году — зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства и машино-мест. Отсюда расчетные годы нынешнего круга, которые подтверждают и решения субъектов, и материалы органов регистрации прав: переоценка кадастровой стоимости земельных участков идет в 2026 году с применением результатов с 1 января 2027 года, а переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости капитального строительства намечена на 2027 год с применением с 1 января 2028 года, причем в городах федерального значения высший исполнительный орган вправе сократить интервал до двух лет. Единые недвижимые комплексы и предприятия как имущественные комплексы в тур не включаются (часть 2 статьи 11).
Между решением о туре и новой величиной стоит проект отчета.
По статье 14 бюджетное учреждение составляет проект в форме электронного документа, размещает его на своем сайте и направляет в орган регистрации прав для проверки на соответствие требованиям. После проверки сведения попадают в фонд данных государственной кадастровой оценки на тридцать календарных дней для замечаний. Затем уполномоченный орган в течение двадцати рабочих дней утверждает результаты актом, публикует его не позднее 30 ноября года оценки, и акт вступает в силу по истечении месяца после опубликования (части 1, 3 и 4 статьи 15). Для земли тура 2026 года это означает, что кадастровая стоимость после переоценки начнет действовать с 1 января 2027 года (пункт 1 части 2 статьи 18).
Три слова из обращений правообладателей обозначают разные юридические действия, и путаница между ними стоит времени.
| Понятие | Кто инициирует | Что получается в итоге | Норма |
| Переоценка | Уполномоченный орган субъекта по графику | Новая кадастровая стоимость всех объектов одного вида в регионе | Статьи 11, 14, 15 Закона № 237-ФЗ |
| Уменьшение | Правообладатель или любое лицо при ошибке | Сниженная величина конкретного объекта | Статьи 21 и 22.1 Закона № 237-ФЗ |
| Оспаривание | Лицо, чьи права затронуты | Судебная проверка решения бюджетного учреждения или результатов оценки | Глава 25 Кодекса административного судопроизводства |
В туре переоценка кадастровой стоимости недвижимости ведется моделью массовой оценки, которая рассчитывает стоимость тысяч объектов по группам, ценообразующим факторам и удельным показателям; индивидуальные обстоятельства участка или помещения она учитывает только в той мере, в какой они попали в перечень сведений, переданный в бюджетное учреждение до 1 января года оценки, и всякий раз, когда объект отличается от типового представителя своей группы износом, обременением, рельефом, отсутствием подъезда или коммуникаций, массовая величина расходится с ценой, по которой такой объект реально продается.
Это расхождение и есть предмет спора.
Как узнать кадастровую стоимость после переоценки и проверить расчет
Новую величину показывает выписка из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости, которую орган регистрации прав выдает бесплатно по запросу любого лица (часть 4 статьи 63 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). В выписке видны сама величина, дата, по состоянию на которую она определена, дата внесения в реестр и дата начала применения.
Одной цифры мало.
Чтобы понять, откуда она взялась, открывают отчет об итогах оценки в фонде данных государственной кадастровой оценки или на сайте бюджетного учреждения и находят свой объект по кадастровому номеру: там указаны оценочная группа, примененная модель, значения ценообразующих факторов и удельный показатель, и если площадь, категория земель, вид разрешенного использования, назначение здания, материал стен, год постройки или местоположение в отчете не совпадают с правоустанавливающими документами, ошибку можно доказать без оценщика, а если характеристики верны и завышена сама модель, понадобится отчет о рыночной стоимости.
Проверку удобно вести в таком порядке:
— сверить характеристики объекта в отчете с выпиской и документами;
— найти соседние объекты той же группы и сравнить удельные показатели;
— выписать факторы, которые модель учла как плюс (близость к магистрали, коммуникации, назначение);
— отметить обстоятельства, которых в отчете нет вовсе: аварийность, износ, нахождение в зоне с особыми условиями использования территории, обременение сервитутом, отсутствие подъезда, частичное затопление или заболачивание участка, — если их нет в перечне сведений, они и объясняют разрыв с рынком;
— прикинуть рыночный уровень по двум-трем сопоставимым предложениям.
Последний шаг дает порядок величин, но не доказательство.
Бывает, что переоценка кадастровой стоимости недвижимости снижает величину, и тогда спорить не о чем, однако рост по отношению к прошлому туру сам по себе нарушением не считается: закон сравнивает кадастровую стоимость с рыночной на ту же дату, а прошлогодняя цифра в этом сравнении участия не принимает. Поэтому вопрос формулируется иначе — соответствует ли кадастровая стоимость после переоценки рыночной стоимости объекта с его реальными характеристиками.
Замечания к проекту отчета
Пока проект отчета размещен в фонде данных, любое физическое или юридическое лицо вправе подать замечание в бюджетное учреждение или многофункциональный центр лично, заказным письмом с уведомлением, через портал государственных и муниципальных услуг или государственную информационную систему (часть 17 статьи 14 Закона № 237-ФЗ). Срок размещения для замечаний составляет тридцать календарных дней (часть 13), а порядок и сроки приема публикуются не позднее дня, когда прием начинается.
Требования к замечанию короткие, но их нарушение лишает его рассмотрения (часть 21 статьи 14). Указываются фамилия, имя и отчество или наименование заявителя, телефон и адрес электронной почты при наличии, кадастровый номер, если замечание касается конкретного объекта, а при необходимости номера страниц или разделов проекта (часть 18). К замечанию прикладывают документы о характеристиках, которые модель не учла: технический паспорт, заключение об аварийности, сведения о зоне с особыми условиями, договор сервитута, акт обследования (часть 19).
Учтенное замечание работает шире одного объекта.
Если бюджетное учреждение признает замечание обоснованным и пересчитывает величину, оно обязано проверить, применимо ли оно к соседним, смежным и однотипным объектам (часть 22), а обновленная версия проекта размещается повторно не менее чем на пятнадцать календарных дней (часть 26). Если оснований для изменений нет, по окончании срока текущая версия проекта считается отчетом (часть 31).
Замечание бесплатно и не требует отчета оценщика, но его возможности ограничены: учреждение исправляет характеристики и нарушения методических указаний, а с доводом «рынок ниже» спорить на этой стадии не обязано. Если переоценка кадастровой стоимости участка еще находится на стадии проекта, открытого для замечаний, ее результат проверяют сразу, пока срок не истек; после утверждения те же доводы о характеристиках переходят в заявление об исправлении ошибок, а довод о рынке — в заявление об установлении рыночной стоимости.
Переоценка кадастровой стоимости земли
Когда идет переоценка кадастровой стоимости земельных участков, величину каждого участка определяет сегмент, в который модель отнесла его по виду разрешенного использования, и набор ценообразующих факторов этого сегмента (методические указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Росреестра от 04.08.2021 № П/0336).
Сегмент задает базовый уровень цены.
Участок с видом разрешенного использования «магазины» попадает в торговый сегмент даже тогда, когда на нем годами стоит склад, а участок сельскохозяйственного назначения с видом «для дачного строительства» оценивается по рынку садоводства, и в обоих случаях исправлять нужно сначала сведения реестра, потому что спор о рыночной стоимости при неверном виде использования упрется в тот же сегмент. Внутри сегмента модель учитывает местоположение, удаленность от центра населенного пункта и автомобильных дорог, наличие электроснабжения, газа, водопровода и канализации, площадь, конфигурацию и рельеф.
Самые заметные расхождения с рынком переоценка кадастровой стоимости земли дает по участкам, которые не похожи на типового представителя сегмента. Крупный массив площадью в десятки гектаров продается по меньшей цене за квадратный метр, чем участок в двадцать соток, а модель, построенная на выборке небольших сделок, переносит на него удельный показатель малых участков. Охранная зона линии электропередачи, водоохранная зона или придорожная полоса запрещают строительство на части территории, но в перечень сведений эти ограничения попадают не всегда, и рынок закладывает их в цену скидкой, тогда как модель их просто не видит. Заболоченность, отсутствие проезда общего пользования, необходимость рекультивации нарушенного слоя рынок тоже оценивает скидкой.
Для налога этот разрыв имеет прямое денежное выражение.
По статье 394 Налогового кодекса ставка земельного налога не превышает 0,3 процента для земель сельскохозяйственного назначения, жилищного фонда, личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества и 1,5 процента для прочих участков, а с 1 января 2025 года ставка 0,3 процента не применяется к участкам, кадастровая стоимость которых превышает 300 миллионов рублей (в редакции Федерального закона от 12.07.2024 № 176-ФЗ), так что для крупного участка уменьшение кадастровой стоимости земельного участка ниже порога меняет одновременно налоговую базу и ставку. На земельный налог уменьшение кадастровой стоимости влияет и через ограничитель роста: для граждан налог за год не может превышать прошлогодний более чем в 1,1 раза (пункт 17 статьи 396), а для организаций такого ограничителя нет, и новая величина ложится в расчет авансовых платежей сразу.
Пример с условными величинами. Участок сельскохозяйственного назначения, принадлежащий организации, кадастровая стоимость после тура 340 миллионов рублей, рыночная по отчету 270 миллионов, муниципальная ставка 1,5 процента для участков дороже порога и 0,3 процента для остальных: налог до снижения составляет 5 100 000 рублей в год, после снижения — 810 000 рублей.
На аренду уменьшение кадастровой стоимости земельного участка тоже влияет. Арендная плата за участки в государственной и муниципальной собственности по общему правилу считается от кадастровой стоимости (статья 39.7 Земельного кодекса), для федеральных земель она пересчитывается с 1 января года, следующего за годом изменения кадастровой стоимости (пункт 9 Правил, утвержденных постановлением Правительства от 16.07.2009 № 582), однако за периоды до изменения величины по статье 22.1 плата не пересматривается (часть 8 статьи 6 Закона № 269-ФЗ). Цена выкупа публичного участка без торгов не может превышать его кадастровую стоимость (пункт 3 статьи 39.4 Земельного кодекса), а для договора действует величина на дату подачи заявления о предоставлении участка, если к дате договора в реестр не внесена более низкая (части 3 и 4 статьи 18 Закона № 237-ФЗ).
Сначала снижают величину, потом подают заявление о выкупе.
Срок обращения по земле тоже подчинен календарю тура. По заявлению о рыночной стоимости решение бюджетного учреждения применяется с 1 января года подачи заявления (пункт 6 части 2 статьи 18), и заявление, поданное в 2026 году против величины тура 2022 года, уменьшит налог только за 2026 год: с 1 января 2027 года начнет действовать новая оценка. Величину, которую принесет переоценка кадастровой стоимости участка в 2026 году, выгоднее оспаривать в течение 2027 года, пока решение покрывает весь срок ее применения с первого дня.
Здания, помещения и квартиры: что изменится с туром 2027 года
Решения субъектов о туре 2027 года должны были состояться не позднее 1 июля 2026 года (часть 7 статьи 11 Закона № 237-ФЗ), оценка охватит объекты капитального строительства, учтенные в реестре на 1 января 2027 года, а новая величина начнет применяться с 1 января 2028 года. До этой даты по зданиям, помещениям и машино-местам действует величина тура 2023 года.
Из этого следует простая хронология выгоды.
Решение бюджетного учреждения об установлении рыночной стоимости действует с 1 января года подачи заявления, поэтому заявление по офису или складу, поданное до 31 декабря 2026 года, уменьшит налог за 2026 и 2027 годы, тогда как то же заявление, поданное в январе 2027 года, затронет только 2027 год, а с 2028 года вопрос придется решать заново уже по результатам нового тура, где переоценка кадастровой стоимости объектов недвижимости может как устранить прежний перекос, так и создать новый. Дата оценки в отчете не может отстоять от дня подачи заявления больше чем на шесть месяцев (часть 7 статьи 22.1), и это правило не мешает успеть до конца года: отчет по помещению составляется за одну-две недели.
Наибольшие суммы связаны с коммерческой недвижимостью из регионального перечня. Для объектов, включенных в перечень по статье 378.2 Налогового кодекса, налог на имущество организаций считается от кадастровой стоимости по ставке до 2 процентов, а при величине свыше 300 миллионов рублей — до 2,5 процента (пункты 1.1 и 1.3 статьи 380), и ограничитель роста в 1,1 раза, действующий для граждан, к таким объектам в собственности физических лиц не применяется, кроме гаражей и машино-мест (пункт 8.1 статьи 408). Поэтому переоценка кадастровой стоимости имущества, сдаваемого в аренду под торговлю или офисы, сразу и в полном объеме отражается в налоге собственника, а для арендаторов — в ставке аренды.
Для здания или помещения уменьшение кадастровой стоимости объекта строится на обстоятельствах, которых модель не видела:
— износ и аварийное состояние конструкций;
— подвальное или цокольное расположение помещения;
— отсутствие отдельного входа;
— назначение, не совпадающее с фактическим использованием;
— обременение арендой по ставкам ниже рыночных на длительный срок, что для доходного подхода означает иной денежный поток;
— незавершенное строительство с консервацией.
Часть этих обстоятельств закон прямо относит к ошибкам (часть 13 статьи 21 Закона № 237-ФЗ называет аварийное или ветхое состояние и степень износа), и тогда отчет оценщика не нужен.
С квартирой экономика другая. Налог на имущество физических лиц по жилью исчисляется по ставке до 0,1 процента (статья 406 Налогового кодекса), база уменьшается на кадастровую стоимость двадцати квадратных метров (пункт 3 статьи 403), а рост налога сдерживает тот же коэффициент 1,1.
Расчет с условными величинами: квартира 60 кв. м, кадастровая стоимость 12 000 000 рублей, рыночная 10 200 000 рублей. База с вычетом снижается с 8 000 000 до 6 800 000 рублей, налог — с 8 000 до 6 800 рублей, экономия 1 200 рублей в год. Скромное уменьшение кадастровой квартиры стоимость отчета об оценке в такой ситуации не окупает.
Иначе обстоит дело при продаже и дарении.
Если квартира продается раньше минимального срока владения, доход для налога на доходы физических лиц принимается не ниже 70 процентов кадастровой стоимости на 1 января года государственной регистрации перехода права (пункт 2 статьи 214.10 Налогового кодекса), а одаряемый, не являющийся членом семьи или близким родственником дарителя, получает доход в размере кадастровой стоимости (пункт 6 той же статьи), так что для продавца, планирующего сделку, и для одаряемого уменьшение кадастровой квартиры стоимость налога на доходы снижает на суммы, сопоставимые с ценой отчета или превышающие ее. Для нотариального тарифа при оформлении наследства плательщик сам выбирает, по какой стоимости считать, рыночной, кадастровой или иной (пункт 1 статьи 333.25 Налогового кодекса), и снижать кадастровую стоимость ради одного тарифа смысла нет.
Для гражданина уменьшение кадастровой стоимости имущества оправданно, когда величина объекта высокая, объект включен в перечень или пересекает порог в 300 миллионов рублей, после которого ставка по статье 406 составляет 2,5 процента.
Какими способами снижают кадастровую величину и чем они различаются
Законных способов четыре, и выбирают их по характеру дефекта: неверные характеристики и нарушения методики исправляются заявлением об ошибке, расхождение с рынком при верных характеристиках — заявлением об установлении рыночной стоимости, а суд проверяет решение бюджетного учреждения.
| Параметр | Замечание к проекту отчета | Исправление ошибки | Рыночная стоимость | Суд |
| Норма | Статья 14 Закона № 237-ФЗ | Статья 21 Закона № 237-ФЗ | Статья 22.1 Закона № 237-ФЗ | Часть 15 статьи 22.1, глава 25 Кодекса административного судопроизводства |
| Кто вправе | Любое лицо | Любое лицо | Лицо, чьи права затронуты; несобственник с согласием собственника | Лицо, чьи права затронуты |
| Отчет оценщика | Не нужен | Не нужен | Обязателен, электронный | Тот же отчет, экспертиза по назначению суда |
| Срок подачи | Тридцать дней размещения проекта | Пять лет с внесения величины в реестр | Шесть месяцев с даты оценки в отчете | Три месяца со дня, когда стало известно о решении |
| Срок рассмотрения | До утверждения отчета | Тридцать дней, исправление до сорока пяти | Тридцать календарных дней | По правилам глав 22 и 25 Кодекса |
| С какой даты действует | С начала применения новой величины | С начала применения ошибочной величины | С 1 января года подачи заявления | С 1 января года подачи заявления в бюджетное учреждение |
Порядок применения этих способов имеет значение. Если в реестре неверна площадь или вид разрешенного использования, отчет о рыночной стоимости, составленный по таким сведениям, бюджетное учреждение отклонит как основанный на недостоверных данных. Из-за этого сначала исправляют характеристики и ошибки расчета, затем, если разрыв с рынком сохранился, подают заявление с отчетом, и только отказ по этому заявлению открывает дорогу в суд, где без предварительного обращения в учреждение требование об установлении рыночной стоимости самостоятельно не заявляется (часть 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, часть 1.1 статьи 246 Кодекса административного судопроизводства).
Отдельного внимания требует прежний порядок через комиссию.
Статья 22 Закона № 237-ФЗ о рассмотрении споров в комиссии или суде формально сохраняется, однако в субъекте, высший исполнительный орган которого принял решение о переходе к порядку статьи 22.1, она не применяется (пункт 3 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ), и в таком регионе комиссия споры не рассматривает. Сведения о том, что регион перешел на новый порядок, и сам регламент рассмотрения заявлений публикуются на сайтах уполномоченного органа и бюджетного учреждения (часть 10.3 статьи 22.1).
Плата за рассмотрение заявлений по статьям 21 и 22.1 законом не установлена.
Платные элементы появляются в двух местах: отчет оценщика для заявления о рыночной стоимости и, если дело дойдет до суда, государственная пошлина, судебная экспертиза и представительство. Любым из перечисленных способов можно оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения арендной платы, выкупной цены или налога, но расходы на каждом этапе сравнивают с экономией за период, в течение которого сниженная величина будет действовать.
Ошибка в расчете: путь без отчета оценщика
Ошибкой закон считает несоответствие расчета методическим указаниям, описку, опечатку, арифметическую или иную ошибку, повлиявшую на величину одного или нескольких объектов (часть 2 статьи 21 Закона № 237-ФЗ), а также искажение данных об объекте: неправильно определенные местоположение, целевое назначение, вид разрешенного использования, аварийное или ветхое состояние, степень износа, нахождение в зоне с особыми условиями использования территории и недостоверные сведения о характеристиках, в том числе включенные в перечень (часть 13).
Заявление вправе подать любое физическое или юридическое лицо, орган государственной власти или местного самоуправления, и не обязательно собственник (часть 5). На подачу отводится пять лет со дня внесения соответствующей кадастровой стоимости в реестр (часть 6).
В заявлении указывают сведения о заявителе с телефоном и почтовым адресом, кадастровый номер и содержание ошибок со ссылками на страницы или разделы отчета об итогах оценки и обоснованием того, почему сведения ошибочны (часть 9); подтверждающие документы прикладываются по желанию, и требовать иные документы учреждение не вправе (часть 10), а заявление, не отвечающее требованиям статьи, с 2026 года возвращается без рассмотрения в течение пяти рабочих дней (часть 12.1, введена Федеральным законом от 28.12.2025 № 513-ФЗ).
Сроки жесткие: решение за тридцать календарных дней, уведомление заявителя за три рабочих дня, исправление в течение сорока пяти календарных дней со дня поступления заявления (части 16–18). Отказ должен содержать все основания со ссылками на страницы отчета, из которых видно, что ошибки нет (часть 22), и обжалуется в порядке административного судопроизводства (часть 23).
Решающее преимущество этого пути — дата.
Величина, уменьшенная в результате исправления ошибки и внесения изменений в акт об утверждении результатов, применяется со дня начала применения исправляемых сведений (подпункт «б» пункта 3 части 2 статьи 18), то есть за весь срок действия ошибочной величины, тогда как рыночная стоимость по статье 22.1 действует лишь с 1 января года подачи заявления. Если же исправление увеличивает величину, она применяется только со дня внесения в реестр (пункты 3.1 и 5). При системной ошибке учреждение обязано проверить и пересчитать все объекты, которых она коснулась (часть 15 статьи 21).
От ошибки при определении кадастровой стоимости отличается реестровая ошибка в сведениях о самом объекте, например в координатах границ или площади участка, которую исправляет орган регистрации прав по статье 61 Закона № 218-ФЗ; после такого исправления кадастровая стоимость пересчитывается и, если уменьшается, тоже применяется ретроспективно (подпункт «а» пункта 3 части 2 статьи 18 Закона № 237-ФЗ). Подготовка заявления об исправлении ошибок, которое подписывает и подает сам заказчик, стоит 12 000 рублей и занимает от одного дня.
Как подается заявление на уменьшение кадастровой стоимости по статье 22.1
В законе заявление на уменьшение кадастровой стоимости называется заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости и подается в бюджетное учреждение субъекта или многофункциональный центр лицом, чьи права или обязанности затрагивает кадастровая стоимость, в любой момент, пока объект стоит на кадастровом учете (части 1–3 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).
Подать его можно лично, заказным письмом с уведомлением о вручении, через портал государственных и муниципальных услуг или, с 2026 года, через государственную информационную систему; днем поступления считается день представления, дата почтового штемпеля на уведомлении о вручении или день электронной подачи (части 3 и 4 в редакции Федерального закона от 28.12.2025 № 513-ФЗ, вступившего в силу 8 января 2026 года).
Форма утверждена приказом Росреестра от 06.08.2020 № П/0287. После изменений 2026 года в ней появился раздел о собственнике, который заполняет заявитель, не являющийся собственником, а само заявление по-прежнему составляется на один объект.
К заявлению прикладывают:
— отчет об оценке рыночной стоимости в форме электронного документа, подписанный усиленной квалифицированной электронной подписью оценщика (часть 5 статьи 22.1, статья 11 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ);
— доверенность, если заявление подает представитель;
— согласие собственника, если заявление подает арендатор или иной правообладатель, не являющийся собственником; в согласии указываются фамилия, имя, отчество или наименование собственника, его почтовый и электронный адрес и кадастровый номер объекта (части 5.1 и 5.2); для государственного и муниципального имущества такое согласие не требуется.
Выписка из реестра о правах, ограничениях и обременениях должна содержаться внутри отчета (часть 6).
Срок жизни отчета короткий. Заявление подается в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка (часть 7), и это означает, что оценщик определяет стоимость на текущую дату, а прежнее требование оценивать объект на дату кадастровой оценки к заявлениям по статье 22.1 не применяется.
Далее процедура идет по дням:
1. Пять рабочих дней со дня поступления — уведомление заявителю и собственнику о принятии заявления к рассмотрению (часть 9) либо возврат без рассмотрения.
2. Тридцать календарных дней со дня поступления — решение (часть 10).
3. Пять рабочих дней со дня решения — копия решения заявителю и собственнику, а решение и отчет через государственную информационную систему в орган регистрации прав для внесения сведений в реестр (часть 14).
Возвращают заявление по четырем основаниям, перечень которых закрыт: к нему не приложен отчет, отвечающий требованиям статьи; пропущен шестимесячный срок с даты оценки; отчет составил человек, который на дату составления отчета или на день поступления заявления работает в этом бюджетном учреждении; заявление не соответствует требованиям к способу подачи (часть 8). Возврат не является отказом, и после устранения причины заявление подается снова.
С 2026 года каждый субъект утверждает регламент рассмотрения заявлений с перечнем работников учреждения, отвечающих требованиям статьи 10 Закона № 237-ФЗ, и порядком принятия решения, а регламент публикуется на сайтах уполномоченного органа и учреждения (части 10.1–10.3). Его стоит прочитать до подачи: в нем видно, кто и по каким критериям будет проверять отчет.
Решений два.
Бюджетное учреждение либо устанавливает кадастровую стоимость в размере рыночной, указанной в отчете, либо отказывает в связи с использованием неполных или недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итог, нарушением законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета (часть 11), и в отказе должны быть перечислены все выявленные причины (часть 12). Сниженная величина применяется с 1 января года, в котором подано заявление, но не ранее начала применения оспариваемой величины (пункт 6 части 2 статьи 18).
Заявление на уменьшение кадастровой стоимости подписывает и подает сам правообладатель или его представитель по доверенности. Отчет об оценке рыночной стоимости для него готовит АНО «СЗЭПЦ», эксперт проверяет комплект перед подачей, а на судебной стадии подключается юридический отдел.
У снижения по земле есть оборотная сторона, о которой правообладатели узнают поздно. Решение об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной может быть оспорено в суде органом местного самоуправления или органом власти города федерального значения, если величина участка, не находящегося в их собственности, была существенно снижена и это затрагивает поступления в местный бюджет (часть 17 статьи 22.1), поэтому отчет, на котором держится уменьшение кадастровой стоимости объекта, должен выдерживать судебную проверку с самого начала.
Каким должен быть отчет об оценке, чтобы его не отклонили
Отчет для заявления по статье 22.1 подчиняется общим требованиям законодательства об оценочной деятельности: он составляется в форме электронного документа и подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью (статья 11 Закона № 135-ФЗ), выполняется по шести общим федеральным стандартам оценки, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 14.04.2022 № 200, и по федеральному стандарту № 7 «Оценка недвижимости», утвержденному приказом от 25.09.2014 № 611.
Критерии проверки в учреждении близки к судебным.
Пленум Верховного Суда в постановлении от 30.06.2015 № 28 разъяснил, что отчет, в котором нет сведений о страховании гражданской ответственности оценщика, не может считаться допустимым доказательством (пункт 20), а страхование ответственности обязательно по Закону № 135-ФЗ, так что учреждение вправе отказать по такому отчету как составленному с нарушением законодательства об оценочной деятельности. Оценщик должен состоять в саморегулируемой организации, иметь действующий квалификационный аттестат по направлению «Оценка недвижимости» и не работать в том бюджетном учреждении, куда подается заявление.
Претензии, которые учреждения называют в отказах и в публичных разъяснениях, сводятся к нескольким типам: подобраны аналоги другого сегмента или иного вида разрешенного использования, даты предложений по аналогам не подтверждены, не введены корректировки на различие в коммуникациях, подъездных путях и площади, неверно указано местоположение, истек аттестат оценщика. Каждая из этих претензий укладывается в формулу части 11 статьи 22.1 — неполные или недостоверные сведения, ошибка расчета, нарушение стандартов, — и каждая устранима до подачи.
Подходы выбираются по объекту.
Для квартиры, участка под жилой дом, типового офиса сравнительный подход опирается на достаточный массив предложений. Для торгового центра, склада, гостиницы основным становится доходный подход, где стоимость выводится из рыночной арендной ставки, загрузки, операционных расходов и ставки капитализации, и предметом спора становятся источник ставки и обоснованность загрузки. Для уникальных объектов, по которым нет ни сделок, ни аренды, применяется затратный подход с расчетом износа, и бюджетное учреждение проверяет, откуда оценщик взял стоимость строительства и как обосновал внешний износ, если объект расположен там, где рынок не дает отдачи на вложенные затраты.
Перед подачей отчет полезно проверить по короткому перечню:
1. Дата оценки не старше шести месяцев на день подачи.
2. Электронная форма и квалифицированная подпись.
3. Выписка из реестра внутри отчета.
4. Сведения о страховании, членстве в саморегулируемой организации и аттестате.
5. Характеристики объекта в отчете совпадают с реестром, а если реестр ошибочен, ошибка сначала исправлена по статье 21.
6. Аналоги того же сегмента, вида использования и категории земель, даты предложений подтверждены скриншотами или архивными копиями объявлений, корректировки на торг, площадь, коммуникации, подъезд, местоположение и состояние обоснованы рыночными источниками, и ни одна из них не держится на голом суждении оценщика.
7. Итоговая величина согласована между подходами с объяснением весов.
Если отчет уже составлен другим оценщиком, эксперт АНО «СЗЭПЦ» в рамках бесплатного предварительного анализа просматривает его до подачи и указывает места, на которые бюджетные учреждения ссылаются в отказах. Месяц, потерянный на отказ и новый отчет, обходится дороже такой проверки.
Отказ бюджетного учреждения: что проверить до иска
Отказ по статье 22.1 обязан называть все причины, и суд проверяет его законность именно по ним (часть 12 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ), и первым делом решение раскладывают на отдельные претензии и по каждой определяют, есть ли в отчете ошибка, влияющая на итоговую величину, или учреждение ошибается само.
Претензии делятся на три группы.
К первой относятся существенные претензии: неверный сегмент аналогов, пропущенная корректировка, которая заметно меняет результат, недостоверные сведения об объекте. Вторую составляют дефекты, устранимые без изменения итога: опечатка в адресе аналога, ссылка на устаревшую редакцию стандарта при правильном расчете, неполная распечатка объявления, которую можно заменить архивной копией. Третья группа объединяет претензии, не основанные на законе, когда учреждение требует применить подход, от которого оценщик обоснованно отказался, или оспаривает суждение оценщика без указания на ошибку.
От соотношения групп зависит тактика: если преобладает первая, разумнее исправить отчет и подать новое заявление, потому что на это уйдет месяц и отчет на свежую дату, а суд займет больше времени и потребует экспертизы; если преобладают вторая и третья, отказ обжалуют, одновременно заявляя требование об установлении рыночной стоимости. Анализ решения бюджетного учреждения об отказе АНО «СЗЭПЦ» выполняет за 5–7 дней, стоимость от 45 000 рублей; заключение содержит вывод по каждой претензии и рекомендацию, какой путь выбрать.
Оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в суде
Решение бюджетного учреждения оспаривается в порядке административного судопроизводства в течение трех месяцев со дня, когда административному истцу стало о нем известно, а пропущенный по уважительной причине срок суд вправе восстановить (часть 15 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ, часть 3.1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства).
Дело рассматривает суд субъекта: верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области или автономного округа (пункт 15 статьи 20 Кодекса).
В одном административном исковом заявлении соединяют два требования — о признании решения учреждения незаконным и об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (часть 1.1 статьи 246), — и к заявлению прикладывают отчет в форме электронного документа с выпиской из реестра (часть 2.1). Без первого требования второе самостоятельного значения не имеет: оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости в действующем порядке начинается с решения учреждения, и обращение в суд в обход учреждения этого этапа не заменяет.
В деле участвуют бюджетное учреждение, уполномоченный орган субъекта и орган регистрации прав (часть 2 статьи 247), а доказывать основания пересмотра обязан административный истец (часть 5 статьи 247).
Государственная пошлина уплачивается по подпункту 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса за каждый объект, кадастровая стоимость которого оспаривается (пункт 30 постановления Пленума Верховного Суда от 30.06.2015 № 28): 3 000 рублей для физических лиц и 15 000 рублей для организаций.
Исход спора решает судебная экспертиза.
Суд назначает ее по статьям 77 и 78 Кодекса, и, как разъяснил Пленум, экспертиза должна быть направлена на установление рыночной стоимости объекта и включать проверку отчета на соответствие законодательству об оценочной деятельности (пункт 23 постановления № 28), а суд вправе установить рыночную стоимость в размере, отличном от заявленного, если это следует из заключения эксперта (пункт 24). Отсюда практический вывод: даже законный отказ учреждения не закрывает спор, если в иске заявлено требование о рыночной стоимости и эксперт определил ее ниже кадастровой, так что в суде оспаривание кадастровой стоимости недвижимости сводится к вопросу о стоимости объекта на дату оценки, а безупречность первоначального отчета отходит на второй план. Резолютивная часть решения содержит установленную величину (часть 3.1 статьи 249), копия решения направляется в орган регистрации прав, и бюджетное учреждение отдельного решения уже не принимает (часть 16 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ).
Сторона вправе ходатайствовать о кандидатуре эксперта и о вопросах, предложить свое экспертное учреждение и требовать вызова эксперта в заседание.
Когда заключение судебного эксперта расходится с рынком, его оспаривают рецензией и вопросами к эксперту: рецензия на заключение судебной экспертизы рыночной стоимости стоит от 50 000 рублей и готовится за 4–8 дней, подготовка вопросов для допроса эксперта — от 20 000 рублей за 1–3 дня, участие специалиста АНО «СЗЭПЦ» в судебном заседании — от 20 000 рублей по вызову суда. Подготовка административного искового заявления обходится от 15 000 рублей за 5–7 дней, представительство в суде по административному делу силами юридического отдела — от 80 000 рублей за процесс.
Иск, в котором оспаривание результатов кадастровой стоимости недвижимости направлено против самих итогов государственной оценки, без обращения в учреждение, подается в течение пяти лет с внесения результатов в реестр, если к моменту обращения не внесены результаты очередного тура (часть 3 статьи 245 Кодекса), однако в регионах, перешедших на порядок статьи 22.1, требование об установлении рыночной стоимости в таком иске по смыслу пункта 3 части 2 статьи 6 Закона № 269-ФЗ не рассматривается, и предметом спора остаются недостоверные сведения об объекте.
Какое постановление об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости применяют суды
Три акта высших судов определяют, как сегодня рассматривается оспаривание результатов кадастровой стоимости недвижимости: постановление Пленума Верховного Суда от 30.06.2015 № 28, постановление Конституционного Суда от 11.07.2017 № 20-П о судебных расходах и постановление Конституционного Суда от 14.07.2026 № 48-П об архивной кадастровой стоимости.
Пленум Верховного Суда принял постановление об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости 30 июня 2015 года под названием «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», когда действовал прежний порядок по Закону № 135-ФЗ, и часть его пунктов, написанных под комиссии того времени, утратила практическое значение, однако разъяснения о бремени доказывания (пункт 19), о допустимости отчета (пункт 20), о судебной экспертизе (пункты 23 и 24), о государственной пошлине за каждый объект (пункт 30) и о распределении расходов (пункт 31) суды субъектов продолжают применять в той части, в какой они не противоречат действующей редакции Закона № 237-ФЗ и главе 25 Кодекса административного судопроизводства.
Расходы на экспертизу бывают значительными.
По пункту 31 постановления № 28 расходы при удовлетворении иска взыскиваются с органа, утвердившего результаты оценки, но если удовлетворение иска сводится к реализации права на установление кадастровой стоимости в размере рыночной, которое никто не оспаривал, расходы остаются на истце. Конституционный Суд в постановлении № 20-П признал такой подход неконституционным в той мере, в какой он лишает выигравшего истца возмещения, когда расхождение между кадастровой и рыночной стоимостью настолько велико, что свидетельствует об ошибке, допущенной при оценке. Суды, применяя эту позицию, сопоставляют величину расхождения с допустимым разбросом методов оценки, и в судебных актах встречается ориентир около 30 процентов: при меньшем расхождении расходы на экспертизу, как правило, несет административный истец.
Для заказчика из этого вытекает правило расчета.
Если ожидаемое снижение невелико, к расходам на отчет, пошлину и представительство добавляется оплата судебной экспертизы, которую в такой ситуации никто не возместит, и эту сумму закладывают в расчет окупаемости до подачи иска.
Самое новое постановление об оспаривании кадастровой стоимости недвижимости Конституционный Суд вынес 14 июля 2026 года по жалобам двух граждан, которым суды отказывали в пересмотре архивной величины, то есть величины, замененной результатами следующего тура, но продолжавшей действовать для налогов за прошлые годы. Конституционный Суд признал статью 22.1 Закона № 237-ФЗ не соответствующей Конституции в той мере, в какой добросовестный налогоплательщик — физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем, — лишается возможности оспорить архивную кадастровую стоимость, по которой исчислены земельный налог и налог на имущество физических лиц (пункт 1 резолютивной части постановления № 48-П).
До изменения закона действует временный порядок, установленный самим постановлением (пункт 3). Гражданин подает заявление об установлении рыночной стоимости в бюджетное учреждение в течение одного года со дня, когда ему стало или должно было стать известно о налоговых последствиях, в том числе со дня, когда налоговое уведомление считается полученным, а учреждение устанавливает рыночную стоимость, подлежащую применению для налоговой базы на 1 января соответствующего года, в пределах трех лет, предшествующих году подачи заявления.
Порядок распространяется только на граждан без статуса предпринимателя и только на два налога.
Организации и индивидуальные предприниматели этим механизмом воспользоваться не могут, а практика его применения формируется: Федеральная налоговая служба включила постановление в обзор практики письмом от 03.09.2026 № БС-36-21/7738@, тогда как вопрос о том, к каким периодам и ситуациям применять временный порядок, суды разрешают по-разному, и до появления устойчивой позиции Верховного Суда заявление по архивной величине готовят с запасом по срокам и с отчетом, выдерживающим проверку на каждую из прошлых дат.
С какой даты действует сниженная величина и пересчитают ли налог
Дату применения новой кадастровой стоимости устанавливает статья 18 Закона № 237-ФЗ в редакции Федерального закона № 513-ФЗ, а Налоговый кодекс к ней отсылает: измененная стоимость учитывается для земельного налога с даты начала применения сведений об изменяемой кадастровой стоимости (пункт 1.1 статьи 391), для налога на имущество физических лиц — по последнему абзацу пункта 2 статьи 403, для налога на имущество организаций — по пункту 15 статьи 378.2.
Даты различаются в зависимости от основания изменения величины.
| Основание изменения | С какой даты применяется | Норма статьи 18 Закона № 237-ФЗ |
| Результаты очередного тура | С 1 января года, следующего за вступлением акта в силу | Пункт 1 части 2 |
| Исправление ошибки с уменьшением | Со дня начала применения ошибочной величины | Пункт 3 части 2 |
| Исправление ошибки с увеличением | Со дня внесения в реестр | Пункты 3.1 и 5 части 2 |
| Установление рыночной стоимости бюджетным учреждением или судом | С 1 января года подачи заявления, не ранее начала применения оспариваемой величины | Пункт 6 части 2 |
| Решение комиссии или суда по статье 22 | С 1 января года подачи заявления, не ранее начала применения оспариваемой величины | Пункт 9 части 2 |
Для граждан налог по недвижимости исчисляет налоговый орган на основании сведений органа регистрации прав, поэтому после внесения новой величины в реестр перерасчет за прошлые периоды делается без отдельного заявления, однако не более чем за три налоговых периода, предшествующих календарному году направления налогового уведомления в связи с перерасчетом, и только если он не увеличивает ранее уплаченную сумму (пункт 2.1 статьи 52 Налогового кодекса). Федеральная налоговая служба в письме от 03.09.2026 № БС-36-21/7738@ подтвердила, что при установлении рыночной стоимости налоговый орган пересчитывает налоги за предыдущие периоды с даты начала применения измененной величины. Переплата становится положительным сальдо единого налогового счета, которое зачитывается или возвращается по заявлению (статьи 78 и 79 Налогового кодекса).
Организация учитывает измененную величину с той же даты при исчислении налога и авансовых платежей.
Для того, кто решил оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога, календарь важнее размера снижения. Решение по статье 22.1 возвращает налог только начиная с 1 января года подачи заявления, и каждый месяц ожидания в конце года сокращает выгоду на целый налоговый период, тогда как исправление ошибки действует назад на весь срок ошибочной величины, и при выборе между двумя путями ретроспективный эффект статьи 21 может перевесить. Архивную величину за прошлые годы граждане вправе оспорить по временному порядку постановления № 48-П в пределах трех лет, предшествующих году подачи заявления.
Условный расчет: когда снижение окупается
Решение оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога принимают после расчета, в котором сопоставляют экономию за срок действия сниженной величины с расходами на отчет, а при споре в суде — с пошлиной, экспертизой и представительством.
Пример с условными величинами. Нежилое помещение в региональном перечне, кадастровая стоимость тура 2023 года 90 000 000 рублей, рыночная стоимость по отчету 63 000 000 рублей, ставка налога на имущество организаций 2 процента. До снижения налог составляет 1 800 000 рублей в год, после снижения 1 260 000 рублей, разница 540 000 рублей. Заявление подано в ноябре 2026 года, сниженная величина действует с 1 января 2026 года до начала применения результатов тура 2027 года, то есть два налоговых периода: экономия 1 080 000 рублей при стоимости отчета по помещению более 200 кв. м от 58 000 рублей.
Тот же объект при подаче заявления в январе 2027 года даст лишь 540 000 рублей.
Для участка гражданина под садоводство с кадастровой стоимостью 2 400 000 рублей, рыночной 1 800 000 рублей и ставкой 0,3 процента разница в налоге составит 1 800 рублей в год, и отчет по участку под садоводство от 55 000 рублей такая экономия не окупит даже за весь цикл до следующего тура, если величина не используется еще и для выкупа, аренды или продажи. Между этими полюсами расчет делается индивидуально, с учетом ограничителей роста налога, порога в 300 миллионов рублей и планов правообладателя на сделку.
Когда спор о кадастровой величине теряет экономический смысл
Спор не окупается, если экономия за период действия сниженной величины меньше расходов на ее получение, и такой результат предсказуем заранее: для жилья с невысокой кадастровой стоимостью ставка налога составляет десятые доли процента, база уменьшается на вычет, а рост налога сдерживает коэффициент 1,1, поэтому даже заметное расхождение с рынком дает экономию в сотни или немногие тысячи рублей в год, и уменьшение кадастровой квартиры стоимость отчета вернет лишь в том случае, если от величины зависит налог на доход при продаже или дарении.
Если переоценка кадастровой стоимости участка гражданина под садоводство или личное подсобное хозяйство дала рост, спор, как правило, не окупается по той же причине.
Во втором случае мешает короткий остаток цикла. Если до применения результатов следующего тура осталось меньше года, а заявление по статье 22.1 действует лишь с 1 января года подачи, спор охватит один налоговый период, и для объекта со средней величиной этого может не хватить; на земельный налог уменьшение кадастровой стоимости участка, оцененного в 2022 году, в конце 2026 года повлияет только за текущий год.
Третий случай связан с малым расхождением. Модель массовой оценки и индивидуальный отчет дают разные цифры даже при безупречной работе обеих сторон, и расхождение в пределах естественного разброса методов бюджетное учреждение и суд воспринимают как допустимое, а в суде при таком расхождении расходы на экспертизу остаются на истце.
Четвертый касается арендатора. Сниженная величина участка в аренде уменьшает арендную плату только на будущее, начиная с 1 января следующего года по правилам постановления № 582, а за прошлые периоды плата не пересматривается (часть 8 статьи 6 Закона № 269-ФЗ). Арендатору с договором, который истекает в ближайший год, выгода может не дойти.
Есть и обратная ситуация, когда снижение выгоднее, чем кажется.
Крупный участок или здание рядом с порогом в 300 миллионов рублей, объект из регионального перечня с налогом по ставке 2 процента, участок, который правообладатель собирается выкупить у публичного собственника, имущество, которое планируется продать в ближайшие годы, — во всех этих случаях уменьшение кадастровой стоимости имущества дает эффект сразу по нескольким платежам, и расчет окупаемости учитывает их вместе.
Ошибки правообладателей, из-за которых сниженная величина так и не наступает
Ошибки повторяются от тура к туру и связаны прежде всего со сроками и последовательностью действий:
— отчет заказан на дату кадастровой оценки, хотя для заявления по статье 22.1 дата оценки должна отстоять от дня подачи не больше чем на шесть месяцев;
— заявление подано по истечении этих шести месяцев;
— к заявлению приложен бумажный отчет;
— арендатор подал заявление без согласия собственника;
— отчет составлен по неверным характеристикам из реестра, которые следовало сначала исправить по статье 21, и учреждение отказало из-за недостоверных сведений об объекте;
— пропущен трехмесячный срок на обжалование отказа, потому что правообладатель ждал повторного ответа учреждения;
— возврат заявления принят за отказ, и время ушло на его обжалование, хотя быстрее устранить причину возврата и подать заявление снова;
— переоценка кадастровой стоимости имущества была проверена по налоговому уведомлению, когда окно для замечаний к проекту уже закрылось.
Последняя ошибка обходится дешевле остальных, но повторяется в каждом туре.
Отдельная группа ошибок возникает, когда оспаривание кадастровой стоимости недвижимости доходит до суда. Правообладатель не заявляет требование об установлении рыночной стоимости вместе с оспариванием отказа и выигрывает только признание решения учреждения незаконным, после чего учреждение рассматривает заявление заново. Или не участвует в постановке вопросов судебному эксперту, а затем пытается оспорить заключение, вопросы к которому сформулировала другая сторона. Или не проверяет, на какую дату эксперт определил стоимость, хотя для решения по статье 22.1 значение имеет именно дата оценки из отчета, приложенного к заявлению (статья 248 Кодекса административного судопроизводства).
Какие документы нужны оценщику
Для отчета по статье 22.1 оценщику передают выписку из реестра с характеристиками и правами, правоустанавливающие документы, технический паспорт или технический план здания либо помещения, а по участку — сведения о виде разрешенного использования, категории земель, ограничениях и обременениях; остальное зависит от объекта и подхода.
Список различается по видам объектов.
По коммерческому зданию, которое сдается в аренду, к основному комплекту добавляют действующие договоры аренды с расчетом площадей, данные о загрузке и операционных расходах за последний год, потому что доходный подход без них опирается на рыночные допущения и уязвим при проверке, а по объекту с износом — заключение об обследовании конструкций или акт о признании здания аварийным, фотографии фасада, кровли, инженерных систем и смету, если ремонт уже оценивался подрядчиком. По земле полезны топографическая съемка, сведения о подъезде и сетях, технические условия на подключение и документы о зонах с особыми условиями использования, поскольку уменьшение кадастровой стоимости земельного участка под линией электропередачи или в водоохранной зоне доказывается ограничениями, которые подтверждены документом, тогда как ссылку на них без документа учреждение вправе не принять.
Если оценщик осматривает объект, отчет фиксирует состояние на дату осмотра.
Осмотр необязателен по закону, но для доказательства износа, отсутствия коммуникаций или иного состояния, отличного от типового, фотофиксация с датой и описанием дает учреждению и суду проверяемую основу, а для участка, находящегося далеко от населенного пункта, осмотр позволяет подтвердить отсутствие подъезда и фактическое использование.
Портфель объектов: с чего начинать
У организации с десятками объектов переоценка кадастровой стоимости недвижимости меняет налоговую нагрузку по всему портфелю одновременно, и первым шагом становится реестр объектов с кадастровой стоимостью, ставкой, налогом и ориентировочной рыночной стоимостью, по которому видно, где имеет смысл оспорить кадастровую стоимость недвижимости для уменьшения налога, а где спор не окупится.
Порядок обычно такой:
1. Сверка характеристик всех объектов с реестром и отчетом об итогах тура.
2. Заявления об исправлении ошибок по объектам с неверными сведениями, поскольку здесь не нужен отчет, а эффект ретроспективный.
3. Отчеты по объектам с наибольшей разницей в налоге.
4. Объекты из регионального перечня и объекты рядом с порогом в 300 миллионов рублей вне очереди, если по ним рассчитан наибольший эффект на ближайшие два налоговых периода, ведь охватить 2026 год заявлением можно только до его окончания.
Для группы компаний переоценка кадастровой стоимости имущества затрагивает и внутригрупповую аренду: если ставка аренды привязана к налогу собственника, уменьшение кадастровой стоимости имущества снижает и арендный платеж, и это учитывают при планировании.
Земли планируют по собственному календарю. С 1 января 2027 года базу меняет переоценка кадастровой стоимости земельных участков 2026 года, и по участкам, где новая величина оказалась выше рыночной, заявления готовят в 2027 году: решение покроет весь срок применения новой величины, а через земельный налог уменьшение кадастровой стоимости отразится на всех платежах за этот год, включая авансовые платежи организаций. Там, где кадастровая стоимость после переоценки снизилась, заявлений не требуется вовсе.
Стоимость
Цена зависит от вида объекта, подхода к оценке и объема исходных данных, а точную сумму эксперт называет после бесплатного предварительного анализа.
| Вид работы | Стоимость | Срок |
| Предварительный анализ перспектив снижения | бесплатно | 1 день |
| Отчет об оценке квартиры | от 42 000 рублей | 5-7 дней |
| Отчет об оценке нежилого помещения до 200 кв. м | от 58 000 рублей | 7-10 дней |
| Отчет об оценке нежилого помещения более 200 кв. м | от 58 000 рублей | 10-14 дней |
| Отчет об оценке земельного участка под индивидуальное жилищное строительство или садоводство | от 55 000 рублей | 5-10 дней |
| Отчет об оценке земельного участка под коммерческую застройку | от 50 000 рублей | 10-14 дней |
| Отчет об оценке торгового или офисного комплекса | от 100 000 рублей | от 14 дней |
| Ретроспективный расчет на прошедшую дату | от 35 000 рублей | 5-10 дней |
| Актуализация отчета на новую дату | от 20 000 рублей | 3-5 дней |
| Подготовка заявления об исправлении ошибок для подачи заказчиком | 12 000 рублей | от 1 дня |
| Анализ решения бюджетного учреждения об отказе | от 45 000 рублей | 5-7 дней |
| Подготовка административного искового заявления | от 15 000 рублей | 5-7 дней |
| Представительство в суде по административному делу | от 80 000 рублей | за процесс |
| Рецензия на заключение судебной экспертизы рыночной стоимости | от 50 000 рублей | 4-8 дней |
| Подготовка вопросов для допроса эксперта | от 20 000 рублей | 1-3 дня |
| Участие специалиста в судебном заседании | от 20 000 рублей | по вызову суда |
| Срочное исполнение | плюс 50 % | по согласованию |
Стоимость фиксируется в договоре и после его подписания не меняется. Срочное исполнение увеличивает цену на 50 процентов, а государственную пошлину и оплату судебной экспертизы, если суд ее назначит, сторона вносит отдельно.
Частые вопросы
Как часто проводится переоценка кадастровой стоимости?
Раз в четыре года для каждого вида объектов: земельные участки оценивались в 2022 и 2026 годах, здания, помещения, сооружения и машино-места — в 2023 году, следующий тур по ним пройдет в 2027 году. В городах федерального значения интервал может быть сокращен до двух лет решением высшего исполнительного органа (часть 4 статьи 11 Закона № 237-ФЗ).
С какого числа начнет действовать новая кадастровая стоимость земли?
С 1 января 2027 года, если акт об утверждении результатов тура 2026 года опубликован до 30 ноября и вступил в силу в декабре.
Где бесплатно узнать кадастровую стоимость своего объекта?
В выписке из реестра недвижимости о кадастровой стоимости: ее выдают бесплатно по запросу любого лица (часть 4 статьи 63 Закона № 218-ФЗ). Группу, факторы и удельный показатель показывает отчет об итогах оценки в фонде данных государственной кадастровой оценки.
Можно ли снизить кадастровую стоимость без отчета оценщика?
Можно, если величина рассчитана с ошибкой: неверная площадь, вид разрешенного использования, назначение, неучтенные износ или аварийность. Заявление об исправлении ошибок по статье 21 подает любое лицо в течение пяти лет, и уменьшенная величина применяется с начала действия ошибочной.
Кто подписывает и подает заявление в бюджетное учреждение?
Правообладатель или его представитель по доверенности. Отчет и проверку комплекта документов берет на себя АНО «СЗЭПЦ».
На какую дату оценщик определяет рыночную стоимость для заявления?
На текущую. Заявление подается в течение шести месяцев с даты оценки, указанной в отчете (часть 7 статьи 22.1 Закона № 237-ФЗ); оценка на дату кадастровой оценки для этого заявления не годится.
Сколько рассматривается заявление об установлении рыночной стоимости?
Тридцать календарных дней со дня поступления; уведомление о принятии к рассмотрению или возврат приходят в течение пяти рабочих дней.
Может ли арендатор участка добиться снижения кадастровой стоимости?
Да, если кадастровая стоимость влияет на его арендную плату. С 2026 года арендатор частного объекта прикладывает к заявлению согласие собственника, а для государственного и муниципального имущества согласие не требуется (части 5.1 и 5.2 статьи 22.1). Сниженная плата начнет действовать только на будущее.
Пересчитают ли налог за прошлые годы?
Пересчитают с 1 января года подачи заявления, если величина установлена в размере рыночной, и за весь срок действия ошибочной величины, если исправлена ошибка. Для граждан налоговый орган делает перерасчет сам, но не более чем за три предшествующих периода (пункт 2.1 статьи 52 Налогового кодекса).
Что делать, если заявление вернули без рассмотрения?
Устранить причину возврата и подать заявление снова. Возврат не является отказом, и быстрее устранить его причину, чем спорить; причиной бывают пропущенный шестимесячный срок с даты оценки, отчет, не отвечающий требованиям статьи 22.1, или неверный способ подачи.
Можно ли оспорить кадастровую стоимость за прошлые годы, если ее уже заменил новый тур?
Гражданин без статуса индивидуального предпринимателя может, по временному порядку постановления Конституционного Суда от 14.07.2026 № 48-П: в течение года со дня, когда он узнал о налоговых последствиях, и в пределах трех лет, предшествующих году подачи заявления.
Сколько составляет государственная пошлина по иску?
3 000 рублей для физических лиц и 15 000 рублей для организаций за каждый объект (подпункт 7 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса, пункт 30 постановления Пленума Верховного Суда № 28).
Сколько стоит отчет для уменьшения кадастровой стоимости квартиры?
От 42 000 рублей, срок 5–7 дней. До заказа эксперт бесплатно считает, окупит ли экономия на налоге эти расходы.
Во сколько обойдется отчет по нежилому помещению?
От 58 000 рублей: для помещения до 200 кв. м срок 7–10 дней, для помещения большей площади 10–14 дней. Торговый или офисный комплекс оценивается от 100 000 рублей от 14 дней.
Какова стоимость участия АНО «СЗЭПЦ» в суде?
Подготовка административного искового заявления стоит от 15 000 рублей и занимает 5–7 дней, представительство юридического отдела — от 80 000 рублей за процесс, рецензия на заключение судебного эксперта — от 50 000 рублей за 4–8 дней.
Сколько стоит анализ отказа бюджетного учреждения?
От 45 000 рублей, срок 5–7 дней; заключение содержит вывод по каждой причине отказа и рекомендацию, подавать ли новое заявление или иск.
Основные термины
Государственная кадастровая оценка: определение кадастровой стоимости всех объектов одного вида в субъекте бюджетным учреждением по методическим указаниям.
Тур: очередная государственная кадастровая оценка, которая повторяется через четыре года.
Бюджетное учреждение: созданная субъектом организация, которая определяет кадастровую стоимость, рассматривает замечания к проекту отчета, заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении рыночной стоимости.
Проект отчета: электронный документ с промежуточными результатами оценки, который размещается для замечаний на тридцать календарных дней.
Оценочная группа: совокупность объектов со сходным использованием, для которых модель строится по одним ценообразующим факторам.
Удельный показатель: кадастровая стоимость единицы площади объекта.
Ошибка при определении кадастровой стоимости: несоответствие расчета методическим указаниям, описка, арифметическая ошибка или искажение сведений об объекте.
Архивная кадастровая стоимость: величина, замененная результатами следующего тура, но примененная для налогов за прошлые периоды.
Дата оценки: дата, на которую оценщик определил рыночную стоимость; для заявления по статье 22.1 она не может отстоять от дня подачи больше чем на шесть месяцев.
Согласие собственника: документ, без которого арендатор и иной несобственник с 2026 года не может подать заявление об установлении рыночной стоимости частного объекта.
Коротко о главном
Переоценка кадастровой стоимости земли проходит в 2026 году с применением новых величин с 1 января 2027 года, зданий и помещений — в 2027 году с применением с 1 января 2028 года. Снизить величину можно замечанием к проекту отчета, заявлением об исправлении ошибки, которое действует назад на весь срок ошибочной величины, и заявлением об установлении рыночной стоимости с электронным отчетом, датированным не ранее чем за шесть месяцев до подачи и действующим с 1 января года подачи; отказ обжалуется в суде субъекта в течение трех месяцев, и исход там решает судебная экспертиза.
Начинать стоит с расчета экономии за оставшийся срок цикла: по офису из регионального перечня заявление, поданное до конца 2026 года, охватит два налоговых периода, а по квартире с невысокой величиной спор может не окупить даже отчет.
Об АНО «СЗЭПЦ»
АНО «Северо-Западный экспертно-правовой центр» выполняет судебные и внесудебные экспертизы и оценку с 1990 года и принадлежит к первым негосударственным экспертным организациям России. Организация зарегистрирована Министерством юстиции Российской Федерации под учетным номером 7814053482, заключения ее экспертов принимают арбитражные суды и суды общей юрисдикции более 40 регионов.
Головной офис находится в Санкт-Петербурге, представительства открыты в Москве, Екатеринбурге, Новосибирске, Казани, Краснодаре, Нижнем Новгороде и Ростове-на-Дону. Оценщики готовят отчеты для бюджетных учреждений, эксперты проводят рецензии и судебные оценочные экспертизы, штатный юридический отдел ведет административные дела в судах субъектов.
Предварительный анализ документов выполняется бесплатно за один рабочий день.
Кадастровый номер объекта и выписку направляйте на info@szexp.ru, телефоны: +7 (812) 982-86-69 для Санкт-Петербурга и Москвы, +7 (905) 222-86-69 для регионов.